不動産を相続することになったら~手続きや費用、節税方法まで解説

不動産を相続することになったら~手続きや費用、節税方法まで解説

ご家族が亡くなって、不動産相続する方も多いと思います。

不動産相続では、現金や預貯金などの相続よりも遺産分割手続きが複雑です。

名義変更(相続登記)や税金(相続税)の問題をはじめとして、注意しておかなければならない点が多々あります。

そこで今回は、

  • 不動産を相続する方法
  • 不動産の相続における名義変更の方法
  • 不動産相続でかかる可能性のある相続税の注意点

などについて、遺産相続の問題に精通したベリーベスト法律事務所の弁護士が解説していきます。

その他にも、不動産の種類別に相続における注意点もご説明していきますので、この記事が、不動産を相続することになってさまざまな不安を抱えている方の手助けとなれば幸いです。

1、不動産を相続する方法

家族の方が亡くなったら、まずは遺言書がないかを確認し、遺言書があれば原則として記載されているとおりに遺産を分割し、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行って遺産を分けるのが相続の基本です。

ただし、不動産は現金や預貯金のように割合で分割することが難しく、適当でない場合も多いため、実際に遺産分割をする際には以下のような方法がとられます。

(1)1つの不動産を複数人で公平に相続する場合

遺産となる不動産が被相続人が住んでいた自宅だけというケースのように、1つの不動産を複数人で相続する場合、その不動産そのものを実際に分割するというわけにはいきません。

そこで、公平に相続するためには、以下のいずれかの方法を用いることになります。

① 代償分割

代償分割とは、遺産である不動産を相続人のうち1人が取得し、現物で取得した相続人が、取得しない相続人に対して相続分に対応する金銭(代償金)を支払うという分割方法です。

例えば、評価額3,000万円の自宅を長男と次男の2人で相続する場合、長男が自宅を取得するとすれば、次男の相続分(2分の1)に相当する1,500万円を代償金として長男から次男に支払うことになります。

② 換価分割

換価分割とは、遺産を売却して現金化し、売却代金を相続分に従って分け合うという分割方法です。

上記のケースで換価分割を行う場合、自宅が3,000万円で売れたとすれば、長男と次男で1,500万円ずつを金銭で分け合うことになります。

③ 共有分割

共有分割とは、遺産を複数の相続人の共有名義とする分割方法のことです。

上記のケースで共有分割を行う場合、自宅の名義を長男と次男の持ち分を2分の1ずつとする共有名義に変更することになります。

この方法でも公平な相続は可能になりますが、不動産を共有名義のままにしておくと、後に売却や取り壊しをする際には共有者全員の同意が必要となります。

また、共有者の1人が亡くなると、その人の持ち分についてさらに相続が発生しますので、時間が経つほどに共有者が増えてしまい、不動産の処分がさらに困難となるおそれがあります。

そのため、共有分割ではなく、できる限り代償分割または換価分割を行うことが望ましいといえます。

(2)複数の不動産を複数人で相続する場合

一方で、遺産に複数の不動産がある場合には、別の方法を採ることも可能になる場合があります。

 ① 現物分割

現物分割とは、遺産をそのままの形で分ける方法です。

例えば、長男が自宅を相続し、次男が別荘を相続するといったことがありえます。

各不動産の評価額と相続分とが釣り合う場合や、相続人全員が納得できる場合には、この方法を取ることができます。

 ② その他(1)同様

その他、複数の不動産がある場合も、事案に応じて上記(1)と同様の分割方法を駆使して公平な相続を実現することができます。

例えば、代償分割を用いるとすれば、上記のケースで自宅の評価額が3,000万円で、別荘の評価額が2,000万円だとすれば、差額1,000万円の2分の1に相当する500万円を、長男から次男へ代償金として支払うことが考えられます。

換価分割を行う場合、自宅も別荘も売却して合計5,000万円の売却代金が得られたとすれば、これを長男と次男が2,500万円ずつ分割して取得することになります。

また、自宅は長男が取得し、別荘のみ売却して、差額は代償金で調整するというように、代償分割と換価分割を組み合わせることも可能です。

2、不動産相続における名義変更

不動産を相続したら、早めに名義変更をしておきましょう。

具体的には、遺産分割協議が終了したら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記を行うことによって不動産の名義を変更することになります。

ここでは、相続登記の方法や必要書類、費用、その他の注意点を解説します。

(1)不動産の名義変更(相続登記)の期限

現在のところ、相続登記は法律上義務付けられているわけではなく、いつまでにしなければならないという期限もありません。

しかし、手間や費用がかかるからと相続登記をせずに放置しておくと、次にご説明するように、さまざまな不都合が生じる可能性が高くなります。

(2)相続登記をしないデメリット

不動産を相続しても、相続登記をしていなければ、第三者が誰かから当該不動産を購入し、当該不動産の登記を備えた場合には、あなたは、登記を備えた購入者に対して、当該不動産の所有者であることを主張することができません。

そのような権利が不安定な状態におかれてしまいますので、通常、自らの名義で登記をしていない物件には買い手がつきませんので、売却することはできません。

今は売却等処分をしないからいいやと放置しておくと、年数が経過し、いざ処分しようと思いたって相続登記をしようとしても、相続人の一部について次の相続が発生するなどして、手続きが複雑になってしまうことがあります。

このように、相続登記をせずに放置していると余計な手間や費用がかかってしまいますので、不動産を相続したときには、速やかに相続登記をすませるのが安心です。

(3)相続登記の方法

相続登記をするには、まず、現状の登記簿謄本(全部事項証明書)を見て、現在の登記名義人が誰になっているかをチェックします。

通常は遺産分割協議を始める前、遅くとも遺産分割協議書を作成する際に登記簿謄本を取り寄せているはずですが、もし取り寄せていなかった場合は、相続登記の準備をする段階で必ず取り寄せて、登記名義人を確認しましょう。

もし、被相続人が当該不動産を購入した後に登記をしないままでいたために登記名義人が購入前の所有者であるなど、第三者の名義になっている場合は、そのままでは相続登記はできません。

それだけにとどまらず、真の所有者が誰かということが前の所有者など第三者との関係で紛争になる可能性もあります。このような場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

被相続人が登記名義人となっていれば、問題ありません。

その場合は、登記申請書を作成し、添付書類を揃えて不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に提出します。

提出は郵送でも可能です。

登記申請書は、法務局のホームページから雛形と記載例をダウンロードできますので、参考にしながら作成しましょう。

(4)前の代からの相続登記がされていない場合の対処法

相続登記をするために現在の登記名義人をチェックしたところ、前の代からの相続登記がされていないことが判明するケースも少なくありません。

このような場合には、まずは前の代について遺産分割を行ったかを確認する必要があります。

もし遺産分割を行っていない場合には、新たに遺産分割を行う必要がありますので、前の代における相続人(及び当該相続人が亡くなっている場合には、さらにその相続人)についても戸籍の調査を行い、相続人が複数であれば、全員に連絡をとった上で遺産分割協議書に全員の署名・押印を得て、まずは前の代から今回の相続の被相続人に相続登記を行ったうえでなければなければ、今回の相続登記はできません。

関係する相続人の数が少なければまだよいですが、二代前まで遡ると数十人の相続人を相手にしなければならないケースもあります。

こうなると、相続登記は非常に骨の折れる作業となり、現実には不可能なこともあります。

何代も前から相続登記をしていないという場合には、「時効取得」の可能性がありますが、事案によりますので、弁護士にご相談ください。

(5)相続登記の必要書類

相続を原因とする不動産の所有権移転登記を行う場合、添付書類として以下のような書類が必要になります。なお、ここでは遺産分割協議によって不動産の取得者を決めた場合の必要書類をご紹介していきます。

①戸籍(除籍・原戸籍)謄本

被相続人(亡くなった人)の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の現在の戸籍のほか、被相続人と相続人との関係がわかる戸籍もすべて必要です。

②被相続人の住民票の除票

被相続人の最後の住所地の役所で住民票の除票を取得します。

③相続人の住民票

不動産を相続する人の現在の住民票が必要です。

④遺産分割協議書

相続人全員の印鑑証明書も添付します。

相続登記の際に添付する印鑑証明書には、発行から3ヶ月という期限はありませんが、なるべく新しいものをつけるようにしましょう。

⑤固定資産評価証明書

最新のものを不動産の住所地の役所で取得して提出します。

⑥委任状

相続人の代表者や司法書士に手続きを委任する場合には委任状が必要です。

(6)相続登記にかかる費用

次に、相続登記にかかる費用をご説明します。

①必要書類の取得費用

相続登記に必要な書類には取得費用がかかるものが多くあります。

戸籍謄本は1通450円、除籍謄本や改製原戸籍謄本は1通750円、住民票は1通300円、固定資産評価証明書は一筆の土地、一棟の建物ごとに300円程度の取得費用がかかるのが一般的です。

遠方の役所から取り寄せる場合には、往復の郵送料もかかります。

戸籍(除籍・原戸籍)謄本は相続人1人につき数通が必要となることも多いので、相続人が10人いれば数十通の書類が必要となり、戸籍等の取得費用が高額になることも珍しくありません。

相続人の数が少ない場合は、数千円程度で済むこともあります。

②登録免許税

相続登記を申請する際には、不動産の固定資産税評価額の0.4%の登録免許税がかかります。

例えば、相続した不動産の固定資産評価額が3,000万円なら、12万円の登録免許税が必要となります。

登録免許税は、法務局で登記申請を行う際に、現金で納めます。

③司法書士費用(登記手続き等を依頼する場合)

登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士費用がかかります。

相続登記にかかる司法書士費用は、対象となる不動産の固定資産税評価額によって変動するのが一般的です。

具体的な金額は司法書士ごとに異なりますが、おおよその相場としては以下のとおりです。

  • 評価額5,000万円未満…8~10万円程度
  • 評価額5,000万円~1億円…10~12万円程度
  • 評価額1億円超…12~15万円程度

最近では、固定資産評価額にかかわらず料金を一律としている司法書士事務所が増えています。

一律料金の場合は、10~12万円程度が相場となっているようです。

以上の料金で必要書類の取得から代行してもらえるのが一般的です

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