共有名義の不動産について、共有者の1人が死亡した場合の相続手続きとは?

共有名義の不動産について、共有者の1人が死亡した場合の相続手続きとは?

不動産の所有形態としては、単独所有が一般的ですが、他の誰かと共有していることもあります。不動産を共有している場合に問題となるのが、共有者の1人が死亡した場合の相続の手続きです

他の共有者が相続人になるケースもあれば、相続人にならないケースもありますので、具体的なケースによって対応はさまざまです。

今回は、

  • 共有者の1人が死亡した場合の相続関係
  • 死亡した共有者の相続人による相続登記
  • 死亡した共有者に相続人がいない場合の手続き
  • 共有者が死亡したときに、その持分を取得するために、生前にできることは?

などについて、ベリーベスト法律事務所の弁護士が解説します。

この記事が、共有名義の不動産の相続でお悩みの方々のご参考になれば幸いです。

1、共有者の1人が死亡した場合の相続関係

共有者の1人が死亡した場合には、死亡した共有者の共有持分は誰が相続することになるのでしょうか。

(1)死亡した共有者に相続人がいる場合

死亡した共有者に相続人がいる場合には、当該相続人が共有持分を取得することになります。その場合には、死亡した共有者の相続人が誰になるかによって、以下のようなパターンが考えられます。以下は、あなたと共有者2人の共有の場合を前提とします。

①自分が共有者の相続人ではない場合

あなたが相続人でない場合は、死亡した共有者の共有持分は、共有者の相続人が取得することになります。相続人が複数いる場合には、遺言で言及がなく、遺産分割が未了の間は死亡した共有者の共有持分を法定相続分に応じて各相続人が共有することになります。その後、相続人全員による遺産分割協議によって、死亡した共有者の共有持分を取得する相続人が決まった場合には、当該相続人が共有持分を取得します。

あなた(生存する共有者)が、死亡した共有者の共有持分を取得するためには、相続人が相続した後に、相続人から贈与や売買によって共有持分の譲渡を受けることになります

②死亡した共有者の相続人があなたを含めた複数であるである場合

死亡した共有者の相続人にあなたが含まれる場合には、他の相続人とともに死亡した共有者の共有持分を共有することになります。このようなケースでは、遺産分割協議において、生存する共有者(あなた)の単独所有になるように話し合いが行われ、生存する共有者(あなた)が死亡した共有者の共有持分を取得することによって単独所有とすることが多いです

③死亡した共有者の相続人があなただけである場合

死亡した共有者の相続人があなただけである場合には、死亡した共有者のすべての遺産を一人で相続することになります。その結果、共有状態であった不動産も、共有状態が解消されてあなたの単独所有となります

(2)死亡した共有者に相続人がいない場合〜土地・建物の場合~

死亡した共有者に配偶者や子ども、親、兄弟姉妹など民法所定の法定相続人が存在しないことがあります。また、相続人が存在していたとしても、相続人全員が相続放棄の手続きをしたことによって、相続人が不在になることがあります。

このような場合には、死亡した共有者の相続財産は、どうなってしまうのでしょうか。

民法では、「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」と規定しています(民法255条)。しかし、一方で民法は、相続人が存在しない場合として家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができるとも規定しています(民法958条の3第1項)

どちらの規定を優先させるかについて、判例は、民法958条の3を優先させるという立場をとっています(最高裁平成元年11月24日判決)。

そのため、死亡した共有者に相続人がいない場合の共有持分の帰属は、以下のように考えることになります。

①相続債権者がいる場合

死亡した共有者に相続債権者がいる場合には、相続財産を換価処分したうえで、相続債権者への弁済に充てられることになります。共有名義の不動産についても換価処分がなされますが、共有持分だけを第三者が取得する可能性は低く、仮に取得する第三者がいても価格が低くなってしまうため、生存する共有者に購入の打診がなされることが多いです。この場合には、共有者は、対価を支払って死亡した共有者の共有持分を取得することになります。

②特別縁故者がいる場合

特別縁故者とは、①被相続人と生計を同じくしていた者②被相続人の療養監護に努めた者③その他相続人と特別の縁故があった者を言います(民法958条の3第1項)。

死亡した共有者の法定相続人でなくても、家庭裁判所に特別縁故者と認められることによって、特別縁故者として相続財産の全部又は一部を取得することができます。

特別縁故者が共有部分を相続した場合には、以後は、特別縁故者との共有状態になります

③債権者も特別縁故者もいない場合

債権者も特別縁故者も現れなかった場合には、民法255条の規定によって、生存する共有者が、死亡した共有者の共有持分を取得することになります。取得にあたって対価の支払いは必要なく、共有持分の取得によって共有状態が解消され、単独所有の状態となります。

(3)死亡した共有者に相続人がいない場合〜マンションの場合~

死亡した共有者に相続人がいない場合の流れとしては、上記のとおりですが、共有している財産がマンションの場合には扱いが異なりますので注意が必要です。

マンションの所有者は、居室部分である専有部分と敷地利用権を有しています。区分所有法では、敷地利用権に関し、規約に別段の定めをしていない限り、専有部分と敷地利用権の分離処分を禁止しており、この場合には民法255条の規定は適用されません(区分所有法24条)。 

そのため、区分所有者が死亡して相続人がおらず、特別縁故者等もいない場合には、敷地利用権は、他の区分所有者に移転するのではなく、専有部分とともに国庫に帰属することになります

2、死亡した共有者の相続人による相続登記について

共有者が死亡した場合の相続登記に関して共有者として何かしなければならないことはあるのでしょうか。

(1)共有者が相続人でない場合

不動産の相続登記の申請は、不動産を引き継ぐことになった相続人が行うことになります。相続人が相続するのは、あくまでも死亡した共有者の共有持分部分ですので、他の共有者が相続登記にあたってやらなければならないことはありません。

(2)共有者が相続人であり、共有持分を相続する場合

この場合には、共有者が、相続人として相続登記の手続きをしなければなりません

なお、遺産分割協議の結果、共有者かつ相続人である者が共有持分を取得しない場合には、(1)と同様に、やらなければならない手続きはありません。

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