明渡しはこれを押さえれば大丈夫!家賃支払の督促から強制執行まで解説

明渡しはこれを押さえれば大丈夫!家賃支払の督促から強制執行まで解説

明渡しに応じてくれない。

明渡しを求めるべきか悩んでいるということはありませんか。

現在の法律では、建物の借主は強く保護をされています。
そのため、借主に明け渡しを求めるに当たっては、法律に沿った手続きを取らなければ、賃貸人が逆に不利益を被ることもあります。

今回の記事では、

  • どういったときに明渡しを求めるべきか
  • 明渡しを求める場合どのような手順を踏むか
  • 明渡しを求める際の注意点

なども含め、解説をいたします。

この記事がお役に立てれば幸いです。

 1、明渡しを求めるべき事例

最初に、どういったケースにおいて明渡しを求めるべきかを解説します。

以下で説明するようなケースでは、明渡しについてなんらかの策をとらなければ損害は拡大していきますので、早期に対応することが大切です。

(1)賃料の不払い

毎月賃料を問題なく支払ってもらっていたのに、ある日支払が止まってしまった(口座引き落としが出来なくなった)。

このような事案では、支払の催告をした後、明渡しを求めるべきです。

特に、3ヶ月を超える滞納が続いており、催告をしても支払がない場合は、明渡しの請求も認められる可能性が高いでしょう。

もっとも、過去にも同じように滞納が続いているかどうか、催告に対する賃借人の言い分なども、明渡し請求を考える際の重要な要素となります。事前調査をしっかり行いましょう。

(2)無断転貸

無断転貸とは、賃借人が別の方に賃貸をしてしまっているということをいいます。

賃貸借契約では、お互いの信頼関係が重要です。
そのため、民法上も賃貸人の承諾無く転貸行為をした場合は、契約の解除ができると規定されております。

賃貸借契約は、借主の審査を経て、貸しても大丈夫であると判断したうえで行われるのが通常です。
建物が無断で転貸され、賃貸人が許可をしていない人が勝手に住むとなると、賃貸人としても気が気でないでしょう。
無断転貸は外形上は見つけにくい事案ですが、賃借人ではない方が住んでいるとったことが判明したのであれば、すぐに対応をすべきであるといえます。

(3)用法遵守義務違反

用法遵守義務違反とは、賃貸借契約や賃借物の性質によって定まった用法に従わずに使用収益を行う行為のことをいいます。

例えば、居住目的で目的不動産を貸したにもかかわらず、賃借人が勝手に居酒屋を経営するといったものです。

民法上は用法遵守義務違反の規定があり、信頼関係が破綻されたと評価できる場合、明渡しを求めることが出来ます。

2、不動産明渡しを求める全手順

では、不動産の明渡しを求める手順について解説します。

ここでは主に、建物の明渡しを想定しています。
まずは、ざっと読んで頂き、不動産の明渡しのためにどのようなやりとりが必要なのかをご理解いただければと思います。

(1)内容証明郵便の送付

上記1で記載したように、賃料の未払が続いている場合や、賃借人が無断転貸をしているという場合等においては、まず内容証明郵便の送付をしましょう。

内容証明郵便とは、郵便物の文書内容及び相手方がその郵便を受け取ったことを証明してくれる郵便方法のことをいいます。

内容証明郵便にすることにより、相手方が郵便を受け取ってないなどという反論を防ぐことができます。

ただし、明渡しを求める場合であっても、「即刻明渡せ」などという内容ではなく、数週間から数ヶ月程度の退去期間を設けてあげるなどの猶予を与えましょう。
そうすることで、より穏便に進めることが可能です。

なお、さらに穏便に話し合いをしたいのであれば、内容証明郵便ではなく、普通郵便やメール、電話連絡から始める方がよいケースもあります。

(2)居住者の特定

次に、実際に居住している人物の特定をします。

無断転貸の場合など、居住者と賃借人が異なる場合もあります。
また、居住者の所在が不明の場合もあります。

後にも解説しますが、明渡訴訟については、「居住者」に対して行わなければ効力を生じないといった危険性もあります。
住民票の取り寄せや近所の方への聞き込みなどが必要になるケースもあるでしょう。

(3)明渡訴訟提起

任意の話し合いが難しい場合、もしくは、調査を行ったものの賃借人が行方不明の場合は、明渡訴訟を提起します。

明渡訴訟では、賃貸借契約終了原因を中心に、「信頼関係が破綻していること」を主張していくことになります。

訴訟を提起する場合は細かな決まりがたくさんありますので、専門家に相談をしながら訴状を作成していきましょう。

(4)和解・判決

訴訟は、和解又は判決で終結します。

判決の場合、判決書の送達を受けてから2週間の控訴期間が経過した後確定をすることになります。

和解とは、裁判期日において、お互いに譲歩し合って裁判を終了させる手続きをいいます。

和解は、実は、メリットが多いのが特徴です。訴訟中いつでもできますので、早期解決の役に立ちます。
また、お互いに納得した上で裁判を終了していますので、明渡しにも素直に応じることが多いのです。

(5)強制執行の申立て

判決がなされても、目的不動産から退去をしない方もいます。
そのときは、強制執行の手続きを取る必要がでてきます。

強制執行を申し立てるには、裁判所において、執行力の内容を証明する文言を付与してもらいます。
その後、賃借人に送達などをした後に、2週間程度で執行官が現場を確認して断行日を示すことになります。

(6)明渡催告

不動産明渡しの強制執行申立後、要件が満たされると判断された段階で、執行官から明渡しの催告をすることになります。

と言っても、明渡催告自体は明渡しの要件ではなく、明渡しの断行日を定めて賃借人に告知をすることにより、任意の明渡しを促すという効果があります。

つまり、明渡催告によっても賃借人が明け渡してくれない場合、強制執行手続きを進めることになる、ということです。

明渡しの催告をした後、約1ヶ月後に強制執行になります。

(7)断行日を経て明渡(強制執行)が終了する

明渡催告を経ても、任意での明渡しがない場合は、執行官が賃借人の占有を排除する手続きを行います。

具体的には、目的不動産内の物を段ボールなどに入れて保管場所などに運ぶ事になります。
それらの物は、賃借人に返還されるのが基本ですが、賃借人が受け取らないといった事情がある場合は、売却や廃棄をされることもあります。

こういった手続きを踏み、強制執行が完了し、建物の明渡し手続きも終了します。

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