自己破産したら住宅の賃貸はどうなる?今住んでいる賃貸とこれから借りる賃貸

自己破産したら住宅の賃貸はどうなる?今住んでいる賃貸とこれから借りる賃貸

借金返済が厳しくなり自己破産をするときに気になるのが、住んでいる賃貸は住み続けられるのか?ということではないでしょうか。

それに加えて、今の賃貸を出るとしても、新たに賃貸をすることができるのかも気になるところです。

今回は、

  • 自己破産をしたら賃貸借契約は解除されるのか
  • 自己破産をした後賃貸借契約を締結できるのか

などについて解説していきます。

ご参考になれば幸いです。 

自己破産後の生活については以下の関連記事をご覧ください。

1、自己破産をしたらマンション(アパート)の賃貸借契約は解除される?



まず、自己破産をした場合、今住んでいる賃貸マンション・アパートの賃貸借契約は解除されてしまうのでしょうか。

(1)賃貸借契約に関する法律では解除はできない

まず、「自己破産をしたら賃貸借契約が解除される」という法律はありません。

民法上、債務を履行しない場合は契約を解除できる、とされていますから、賃借人の「債務」である賃料の支払いをしなければ、解除されてしまう可能性はあります。

ただ、賃料の支払いという債務については、例えば「うっかり入金を忘れていた」「引き落としの場合には口座残額が足りない」といったことはよくあります。

そもそも住居は、生活のための基盤であり、住居を失うことは生活に大きな支障をきたします。

ですから、賃料不払いのたびにいちいち解除の対象となっては、賃借人の利益を不当に侵害するともいえるでしょう。

そこで、賃貸借契約のような長期的な信頼関係に基づく取引については、信頼関係が破壊されたといえる場合になってはじめて賃貸借契約は解除できると、最高裁判所の判例によって判断されました(信頼関係破壊の法理)。

つまり、信頼関係が破壊されたといえるほど長期にわたって不払いが継続したとき、ようやく解除が許されるというわけです。

「長期」と言いましたが、この期間はおおむね3か月以上と判断されており、その他の事情も考慮して信頼関係が破壊されたといえるかどうかも考慮されます。

その他の事情とは、たとえば賃貸物件の利用状況が悪いような場合(常に騒音やおおいで苦情を受けている・共用部分の利用でトラブルになっている)など、家賃の不払いとなっている期間がより短くても信頼関係が破壊されたと認定されることがあります。

以上から、自己破産をする状況であっても、賃料だけは支払い続けていたという場合なら、解除はされないというわけです。

もっとも、すでに家賃の滞納が長期にわたっている場合には、解除の対象となります。

なお、自己破産をすると、未払いの家賃は破産手続きで処理され、基本的に未払い家賃の支払いは免責されます。

ただ、自己破産手続き中、自己破産手続き後も住み続けるのであれば、以後の家賃は支払っていく必要はあります。

(2)賃貸借契約で「自己破産をすると契約を解除する」という条項がある場合

では、契約上、解除条項に「自己破産をした場合」とある場合はどうでしょうか?

この点、契約で書かれていれば解除が許されるようにも思えますが、これは判例が答えを出しています。

実際にこのような条項によって明け渡しを求められた事案において、最高裁判所は、当時に施行されていた借家法に規定されている賃借人に不利な条項であるとして、無効とする判断をしました。

当時の借家法は、現在施行されている借地借家法9条にも受け継がれているので、現在でも自己破産をしただけで賃貸借契約を解除できると規定しても無効と判断されます。

ゆえに、契約条項をもって解除されることはありません。

あくまでも、信頼関係を破壊することがあったかどうかで、解除は判断されることになります。

(3)家賃が収入に比して高額すぎる場合

自己破産手続きが開始すると、申立人の生活状況について審査がされます。

収入に比して著しく家賃が高い住宅に住んでいる場合には、経済的な更生ができません。

このような場合には、自己破産手続きの中で管財人により賃貸借契約は解除され、より安いところにうつらなければならない可能性があります。

なお、「家賃が〇〇万円以上」「収入の〇〇%以上の家賃」など、具体的な基準はなく、個別のケースごとに判断することになります。

(4)電気・ガス・水道などの契約について

賃貸物件を確保できたとしても電気・ガス・水道などの契約はどのようになるのでしょうか。

破産法55条1項は、電気・ガス・水道の契約のように、継続的給付を目的とする双務契約について、破産手続き中は解除をすることができないとする規定があります。

そのため、破産手続きの申し立てをして、破産手続きの開始決定から破産手続きが終了するまでの間は、供給停止や解約をされることはありません。

しかし、自己破産の開始決定があるまでには供給停止・解約の可能性があります。

とはいえ、料金の滞納がある場合、停止や解約を回避するためこれらの支払いをしてはいけません(偏頗弁済)。

弁護士に相談し、電気等の供給を継続してもらうよう、裁判所にかけあってもらうことをお勧めします。

2、賃貸借の名義を自己破産前に家族に変更してもいいの?



賃貸借の名義が破産する本人である場合、家族に名義を変更しておいた方がいいのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、「1」で解説したように、賃料さえ支払っていれば、自己破産を理由として解除されることはありません。

つまり、家族名義に変更するメリットは特にないといえるでしょう。

賃貸借契約における賃借人の権利は、いわゆる財産ではありません。

持ち家の名義を自己破産前に家族等の第三者に変更することは許されませんが(詐害行為)、賃貸借契約上の名義であれば、貸主である不動産会社・大家の承諾を得ることができれば問題はありません。

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