相続した土地の売却にかかる税金はいくら？税金の計算方法や相続税対策

土地を相続した際にかかる税金

土地を相続した際にかかる税金は相続税、登録免許税、不動産取得税があります。それぞれ見ていきましょう。

1. 相続税

正味の遺産額（純資産価額）から基礎控除（3千万円+相続人×600万円）を差し引いた課税遺産総額がプラスとなったときに、相続税がかかります。正味の遺産額とは、小規模宅地の特例などの減額後の総遺産額から債務・葬式費用などを差し引いたものです。
相続税の総額は、課税遺産総額を法定相続分で遺産分割したものとして算出します。税率は10～55％で、法定相続分による取得金額により異なります。

2. 登録免許税

土地を相続した際には、名義を相続人に変更しなければなりません。名義変更の登記申請をする際には、登録免許税がかかります。登録免許税は、土地の価額（固定資産税評価額）に0.4%を乗じます。

3. 不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金です。

■不動産取得税の計算方法
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額×4％（標準税率）

ただし、特例により課税標準額は、土地及び住宅の場合、 3％（2024年3月31日まで）です。
もし土地を相続し、相続税の納付が難しい場合、それらを売却して現金化し、税金を納めるという手段があります。

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売却（譲渡）した場合の税金

次に、土地を売却（譲渡）したときにかかる税金やその計算方法、支払い方法などについて解説します。

譲渡所得にかかる税金

土地を売却して、取得した金額よりも高く売れて利益（譲渡益＝譲渡所得）が生じたときには、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は次の計算式により、算出されます。

■譲渡取得額の計算方法
課税譲渡所得金額＝譲渡価額（売却した金額）−（土地の取得費＋土地の譲渡費用）

土地の取得費とは、土地を購入した際に支払った購入代金、仲介手数料、登録免許税などです。取得費が譲渡価額の5%以下のときや不明のときには、譲渡価額の5％相当額を取得費とします。相続した土地を売却する際の取得費は、被相続人（故人）が取得した際の取得費を引き継ぎます。土地の譲渡費用とは、土地を売却する際に支払った仲介手数料などです。

譲渡所得金額に適用される税率は、土地を所有していた期間により、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。相続した土地を売却する際の所有期間は、被相続人がその土地を取得した日から数えます。
譲渡所得税は、譲渡所得金額に税率を掛けて算出しますが、長期か短期かによって、税率が異なります。
2013年（平成25年）から2037年（令和19年）までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。

長期譲渡所得金額

長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える不動産のことです。税率は所得税15％・住民税5％となります。

短期譲渡所得金額

短期譲渡所得金額とは、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の不動産のことです。税率は、所得税30％・住民税9％となります。

税金のかかる期間や支払い方法

土地を売却して、譲渡所得が出て譲渡所得税を支払う必要があるときには、確定申告が必要です。確定申告の申告期限は、譲渡所得が発生した年の翌年の2月16日から3月15日までです。譲渡所得税が課税される期間は、土地を売却した年だけです。また、譲渡代金を2年以上に分けて受け取る契約でも、全額が譲渡した年の収入となります。

確定申告書には、「譲渡所得の内訳書」を添付します。内訳書には、譲渡した土地の所在地、譲渡先、譲渡金額、取得費・譲渡費用の明細などを記入し、譲渡所得金額を算出します。
譲渡所得は、給与所得や農業所得、年金など、譲渡所得以外の所得と一緒に確定申告します。しかし、譲渡所得は分離課税なので、他の所得とは区分して税金を算出します。

所得税の支払い方法は、申告期限までに税務署や銀行の窓口で現金で納付するほか、クレジットカード払いや、口座振替が利用できます。口座振替は、4月中旬ごろに銀行口座から引き落とされます。
譲渡所得があるのに確定申告が遅れたり、しなかったりすると、延滞税や無申告加算税が追徴されます。忘れずに、申告期限までに済ませましょう。

売却の手続きにかかる費用など

土地を売却する際にかかる費用は、次のとおりです。

・譲渡所得から控除できる譲渡費用となるもの
　仲介手数料
　売買契約書の印紙税
　建物の取り壊し費用
　貸家の賃借人に対する立退き料　

・譲渡費用とならないもの
　固定資産税や修繕費など土地の維持・管理のための費用
　弁護士報酬など譲渡代金の取り立てにかかった費用　など