自己資金なしで住み替えできる！「住み替えローン」の進め方を解説

子供の成長や転勤・転職、ご近所とのトラブルなど、さまざまな理由で自宅の住み替えをしたいと考えた場合、ネックとなるのが住宅ローンです。

住宅ローンを返済中の自宅を売却して新しい家を購入しようとする際、自宅の売却代金でローンを完済できれば、新しい家でも改めて住宅ローンを組むことができます。しかし売却代金が住宅ローンの残債を下回っている場合は住宅ローンを完済できません。

このような場合は、「住み替えローン」を利用すれば、今の住宅ローンを完済し、新しい家でも住宅ローンを組むことができ、さらに手出しが発生せず新しい家を購入することができます。

今回はさまざまな理由で住み替えを検討している方に、住み替えローンのメリットやデメリットについて詳しく解説します。タイミングが合えば、住み替えはさほど難しくありません。

そもそも住み替えローンとは？

住み替えローン
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「住み替えローン」とは、今住んでいる家を売却しても住宅ローンを完済できない場合、その残債との差額、新しい家の購入資金、自宅を売却する時と新しい家を購入する時の諸経費をまとめて借りることができる住宅ローンのことをいいます。金融機関によっては、「買い替えローン」という場合もあります。

自宅の売却代金で返済中の住宅ローンを完済できないことを「オーバーローン」といいますが、このようなオーバーローン状態でも利用できるのが住み替えローンです。

たとえば、住宅ローンの残債が2500万円、自宅の売却額が2000万円、新しく購入しようとしている家の価格が3000万円、売却と購入に伴う諸経費が150万円の場合、残債との差額500万円（2500万円-2000万円）+新しい家の購入資金3000万円+諸経費150万円で合計3650万円の新しいローンを住宅ローンとして組むことができます。

よって住み替えローンは、オーバーローン状態でも新たに住宅を購入するための購入費用を借りることができ、住み替えを検討している方にとって強い味方となります。しかし新しく購入する家の購入代金よりも多く借りる必要があるので、一般的な住宅ローンよりも審査は厳しく、また金利も住宅ローンよりは高めに設定されています。

住み替えローンの利用条件

「住み替えローン」は、今の家を売却した代金で住宅ローンを完済できる人は利用できません。今の家を売却しても住宅ローンが残ってしまう人が、新しく住居を購入する場合に利用できるという条件があります。

また、今の住宅ローンの返済に限らず、過去にマイカーローンやカードローンを組んだことがある人はそのローンも含め延滞したことがないことも条件となります。特に注意が必要なのは、クレジットカードの引き落とし日に間に合わなかった場合や、携帯電話機種代金の割賦支払いなども遅延があれば審査が厳しくなります。毎月遅れず金融機関に返済していれば問題ありません。

また、新しく購入する家の担保評価以上のローンを組むことになりますので、年収基準も厳しくみられるでしょう。

住み替えローンを利用する際に気をつけてほしいことは、新居を探すと同時に今の家を売却した場合、価格がいくらになるか不動産会社に査定を依頼しておくことです。今の家がいくらで売却できるかによって住宅ローンの残債との差額が明確になります。その差額と新しい家の購入額によって住み替えローンをいくら借りるか金額が決まりますので、その後の返済計画もしっかり考えておかなければいけません。

さらに住み替えローンの場合は、新しく購入する家の決済日と、今の家の売却決済日を同日に行う必要があります。このタイミングが難しいように思いますが、次項で住み替えローンを利用するまでの流れを解説します。