一昔前は“富裕層の特権”だった不動産投資。しかし、近年ではいわゆる「サラリーマン大家」が増加の一途をたどっていると、FP Office株式会社の渥美功介FPはいいます。今回は、会社員が不動産投資を行うメリットをみていくとともに、年収750万円の会社員が実際に都内のワンルームマンションへ投資した場合の年間収支についてシミュレーションを行います。
いまや不動産投資はほとんどが「サラリーマン」
人生100年時代といわれる昨今、個々人の生き方や働き方は多様になりつつあります。こうしたなか、ライフプランに合わせた資産形成がより重要になっており、岸田政権も2023年を「資産所得倍増元年」と位置づけ、新NISAをはじめとした「貯蓄から投資へ」のシフトを促進しています。
では、「国がすすめているし、とりあえずNISAさえやっておけば将来安泰」なのでしょうか？ いいえ、FPである筆者は、今後を見据えた資産形成の方法として「不動産投資」も組み入れることをおすすめします。読者のなかには「富裕層でもない会社員の自分に不動産投資なんてできるのか？」と思っている人もいるかもしれません。しかし近年、会社員が不動産投資を始めるケースが増えています。
いまや不動産投資は「会社員」が主流？
ひと昔前は、不動産投資といえば「地主や経営者、医師がやるもの」と認識されていました。
しかし、2019年に国土交通省が行った調査※によると、不動産投資経験者（2,530人）のうち、41.5％が会社員という結果に。不動産経営者は3.8％、オーナー経営者は4.3％、医師は0.7％となっています。
※「個人投資家への不動産投資に関するアンケート」（2019年7月25日～29日実施）。約2万人が回答。
2022年には、民間企業であるR＆C株式会社が現物不動産投資について調査※を行っていますが、ここでも不動産投資を行っている方の属性は「会社員」が実に61.1％を占めていました。さらに、2023年10月に、筆者が売上規模80億円以上の不動産投資会社にヒアリングを行った結果、直近1～2年において不動産投資を行う会社員の割合は80～90％にのぼっているそうです。
※全国の18歳以上65歳以下の男女2万人を対象に、アイブリッジ株式会社の「Freeasy」を使ってインターネット上で調査したもの（2022年12月23日実施）。
これらのデータからわかることは、昔に比べ不動産投資を行う会社員の数が格段に増えているということです。
ではなぜ、会社員の資産形成の方法として不動産投資が選ばれているのでしょうか？
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会社員が不動産投資をする「5つ」のメリット
会社員は不動産投資で主に5つのメリットを享受することができます。
定年後も継続的な収入を得られる
会社員が不動産投資を行うメリットとして、まずは「継続的な収入を得られる」という点があげられます。定年を迎えるなどして自分が働くことができない年齢になってからも、入居者さえいれば、継続的な収入（＝いわゆる不労所得）が得られます。
副業ができなくても安心
不動産投資が事業的規模をこえなければ「副業」とはみなされないため、副業ができない会社員にとって特に有効です。
生命保険の代わりになる
投資用不動産を所有する際に加入する「団体信用生命保険（団信）」は、生命保険の代わりに活用することができます。そのため、不動産投資をすることによって保険を見直し、本来生命保険にかけていたコストを削減できる可能性があります。
節税効果がある
確定申告時に「減価償却」をすることで、購入費用を何年かに分けて費用計上することができ、課税所得の圧縮をし、いわゆる節税効果をもたせることが可能になります。
レバレッジ効果がある
不動産投資は、ローンを組むことによって「レバレッジ効果」もあります。レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな利益をもたらすこと。たとえば自己資金300万円で3,000万のローンを組めた場合、3,300万円の資産を持てたことになるのです。
現金・株・不動産の「資産三分法」で資産が安定
また、「資産三分法」をご存知でしょうか。資産三分法とは、資産を「現金」「土地（不動産）」「株」の3つに分けて所有するという考え方のことです。値動きの異なる複数の資産を組み合わせることで、価格変動を緩和でき、安定した資産形成につなげることができます。
好景気時には、“株は緩やかな値上がりでも、不動産の値上がりが大きくなる”といったようにバランスを取ることが可能ですし、不景気時には、例えば株が下落した場合でも、その影響が不動産に波及するまでにはタイムラグがありますから、資産の下落を緩和する効果があります。
このように、“現金だけ”“株だけ”ではなく不動産で資産の内訳を増やすことによって、投資のリスク分散を図ることができるのです。
