マンションの寿命はいったいどのくらい？長く住める物件を選ぶポイントも解説！

マンションを購入する際、気になるのはどのくらい住めるのか、という点ではないでしょうか。
そこで、今回はマンションの耐用年数をはじめ、寿命が長いマンションの特徴や選ぶ際のポイントを解説します。
築古の中古マンションを購入する際の注意点もご紹介しているので、マンションの購入を検討している方は、ぜひ最後までチェックしてください。

マンションの耐用年数はどのくらい？

まずは、マンションの耐用年数について詳しく解説していきます。

マンションの耐用年数

鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年です。
建物の耐用年数は構造によって定められており、木造モルタル造は20年、木造・合成樹脂造の建物は22年、レンガ造・石造・ブロック造のものは38年となります。
例えば、鉄筋コンクリート造の新築マンションを4,700万円で購入したとします。
この場合、耐用年数は47年のため、1年に100万円ずつ資産価値が減少し、47年後には物件としての資産価値は0円になります。
ただし、減価償却は資産としての価値を算出するための年数であり、物件の老朽化の程度は一切関係ありません。

耐用年数は資産価値が0になるまでの期間

耐用年数とは、通常の使い方をした場合に、本来の役割を満たすとみなされる期間のことです。
マンションなどの固定資産は、時間の経過とともに徐々に価値が低くなり、最後には無くなるという前提で、耐用年数に応じて購入にかかった費用を配分して振り分けた後、費用として計上する会計処理を行います。
これを原価償却といい、年数は法律によって定められています。
つまり、耐用年数とは資産としての価値が0になるまでの期間であり、必ずしもマンションの寿命とイコールではありません。

原価償却とは

建物や土地、機械などの設備は、購入する際に多額の費用がかかりますが、一度購入すれば長期間使用することが可能です。
そのため、不動産や設備は購入した年に一度に経費として計上するのではなく、分割し少しずつ計上することになっています。
マンションの減価償却の計算方法は以下の通りです。

新築マンションの場合

新築マンションの場合、減価償却は「取得価格×償却率」の式で求められます。
償却率は国税庁によって耐用年数に応じた係数が決められています。
ちなみに、鉄骨鉄筋コンクリート造の新築マンションは償却率0.022です。

中古マンションの場合

中古マンションの減価償却も新築マンション同様、「取得価格×償却率」で求められます。
ただし、中古マンションの場合、償却率は物件の耐用年数によって変わります。
まず、新築の法定耐用年数から経過年数を引き、残りの耐用年数に国税庁の定める償却率を当てはめます。
ちなみに、築10年の中古マンションの場合、償却率は0.026となります。

マンションの購入目的が居住なら耐用年数はそれほど気にする必要はない

耐用年数や減価償却により、資産価値が無くなると言われると購入するのをためらってしまうかもしれません。
しかし、これらはあくまでも会計上のことであり、マンションそのものの寿命とは関係ありません。
そのため、マンションを購入する目的が不動産投資などではなく、居住目的であれば、耐用年数や資産価値はそれほど気にする必要はないのです。
ただし、購入時に住宅ローンを利用する場合、築年数が経過している物件は審査が通りにくくなるため注意が必要です。

耐用年数を過ぎてしまったマンションはどうなるの？

耐用年数が過ぎたからといって、すぐに住めなくなるわけではありません。
とはいえ、マンションを購入する場合、その後どうなるのか気になる方は多いでしょう。
そこで、ここでは耐用年数経過後のマンションはどうなるのか、いくつかある選択肢をご紹介します。

メンテナンスをしながら住み続ける

耐用年数を超えても、メンテナンスを繰り返し行うことで、マンションの寿命がくるまで住み続けることができます。
実際、マンションの耐用年数は47年ですが、日本各地には築50年以上のマンションは20万戸以上あります。
耐用年数が過ぎても、住み続けることができるマンションは意外と多いのです。
しかし、築年数が経過し、建物の老朽化が進むと心配になるため、メンテナンスをしっかり行っているかが重要になります。
マンションの場合、管理組合によってされた修繕計画に沿って、メンテナンスが行われています。
必要なメンテナンスを適切に行うことで、マンションの寿命を延ばし、長く住み続けられます。

マンションの建て替えをする

耐用年数を超えたマンションは、建て替えも選択肢の1つです。
いくら定期的にメンテナンスを行っていても、いつかはマンションの寿命が訪れます。
また、建物としての寿命はまだでも設備の老朽化や不具合などが増え、修繕にかかる費用が高額になる場合、建て替えをしたほうが良いと判断されることもあります。
とはいえ、日本では実際にマンションの建て替えを行った事例は極わずかです。
なぜなら、建て替えは居住者も多額の費用を負担しなければならないほか、大多数の同意を得なければならないからです。
マンションに住んでいる方の中には、住み慣れたマンションを出ていくのは嫌だけど、多額の費用を用意できないというケースも少なくありません。
このような場合、建て替えをするのは難しいため、なかなか実現しないのが現状です。

居住者の負担0で建て替えをする方法もある

今までよりも大きなマンションを建設できれば、居住者の負担0で建て替えできる可能性があります。
戸数を増やし分譲マンションとして販売することで、建て替えにかかる費用を捻出する方法です。
都心など立地が良い場所はマンションの需要が高いため、居住者の負担なく費用を賄うことができるとして、積極的に推進されています。

売却する

耐用年数を超えた物件をディベロッパーに売却する方法もあります。
ディベロッパーとは、地域開発などを行う不動産業のことです。
新築マンションを建設するなど都市開発を主に行っています。
ディベロッパーにマンションを売却した場合、得た売却額を居住者で分け合います。
ただし、マンションを解体する場合、それらにかかる費用も売却額から差し引かれるため、1世帯あたりの配分額はそれほど大きくありません。
そのため、反対する居住者も多く、実際に実行された例は少ないです。