不動産相続の流れ
法律家
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次に不動産相続の流れについて解説します。具体的には以下のステップで進められます。
1.相続の開始
亡くなった人を被相続人と呼び、相続手続きの詳細は下記の通りです。
2.法定相続人の確定
誰が法定相続人になるかを確認します。亡くなった方（被相続人）の出生時から死亡時までの戸籍謄本などを取り寄せて確認することが必要です。なお、被相続人の戸籍を集めることは個人でも可能ですが、亡くなった方が引っ越しなどを繰り返したり、離婚経験があったりすると難易度が上がります。そのため司法書士や行政書士などの専門家に戸籍を集めてもらうということもよくあります。
3.遺産の調査
被相続人の遺産の内容を確認します。不動産のほか、預貯金や有価証券、借金なども調査対象です。また生命保険の死亡保険金や死亡退職金なども、みなし相続財産として遺産に含まれます。この遺産の内訳と総額、法定相続人の人数などで、相続税が課税されるかどうかが変わります。
4.遺産分割協議
法定相続人が確定し遺された財産が分かったら、相続人全員で遺産をどのように分割するかを話し合います。この際、遺言書がある場合はその内容を尊重します。ただし遺言書があっても遺留分を侵している場合もあり、そのようなケースでは相続人でどのように分割するかを話し合う必要があります。なお認知症などで判断能力などに問題がある相続人がいる場合、遺産分割協議はそのままでは行えず、家庭裁判所に申請し、代理人を立てるケースが増えています。
5.遺産分割協議書の作成
遺産分割協議がまとまったら、その内容を協議書にまとめます。全相続人の署名と押印がされた協議書は相続人の人数分を作成し、各自で保管します。各自の遺産分割協議書は金融機関や不動産などの名義を変更する際に使用します。
6. 相続登記
不動産の所有権を相続人に移すために登記手続きを行います。2024年4月から相続で取得した不動産の登記手続きが義務化され、不動産を相続した相続人が必ず登記手続きをしなければなりません。この登記手続きは相続人本人でも可能ですが、司法書士に依頼することが一般的です。
7.相続税の申告・納付
相続財産が多く、納税が必要な場合は相続税の申告と相続税の納付を行います。相続開始から10カ月以内に手続きを完了させる必要があります。
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相続税と不動産の関係
相続という言葉を聞くと相続税を思い浮かべます。また「家族が亡くなったら相続税は必ず納める」と考えている人も多いのですが、相続税を納税しているのは額全体の約10％です。これは相続税に基礎控除があること、また配偶者への優遇措置があること、不動産についても特例があることなどが影響しています。
1.不動産の評価について
不動産を評価する際には土地と建物に分けて評価を行います。
「土地」
路線価という実際に取引されている値段（実勢価格）の7割程度で評価します。そのため、相続財産としては実際の価値よりも低く計算されます。ただし路線価はあくまでも相続税を計算する際の目安であり、相続人同士の遺産分割協議とは分けて考える必要があるでしょう。
「建物」
市区町村から送られてくる固定資産税評価額を建物の価値と読み替えます。古い木造住宅などは税法上の価値の下落が早いため、相続税の計算では大きな影響がでないことも多いです。ただし、遺産分割協議の中では一定の価値があるものとして取り扱います。
2.小規模宅地の特例
条件がありますが、亡くなった方が所有していた土地の相続税評価額を最大80％下げる特例があります。土地を相続するのが配偶者や同居していた法定相続人などのケースでは、この特例を使うことができます。
上記のように相続時の不動産に対してはさまざまな制度が用意されています。
