一度しかない人生。“自分らしく”“豊かに”“自由に”生きたいと思いませんか？

この講座「『パラレルインカム』のはじめ方」では、そうした生き方の実現方法を、身近な生活のお金や会計、経済、資産運用などに関して幅広い見識を持つ「ファイナンシャルアカデミー」の代表・泉正人先生が、わかりやすくレクチャーします。

また3講座が終了するごとに、このメソッドを実践し、自分らしい生き方を手に入れた6名の「パラレルインカム・ストーリー」も紹介。

今、話題の「FIRE」の先をゆく新しいメソッド「パラレルインカム」。みなさんもぜひ、このメソッドを活用して、自由で豊かな人生を自らつくってみませんか？

金融機関から信頼を得て、ROIを上げる

今回の講座では、不動産投資で資産所得を得るためのポイントを深掘りしていくよ。ポイントは5つあって、R0Iで測る、金融機関からの信用を高める、空室にならずに安定した収入が得られるエリアを買う、災害リスク回避のために、3物件以上に分けて購入する、安く買う。では、それぞれについて話していくね。

よろしくお願いいたします！

まず、ポイントの「ROIで測る」。これはROIの目標を20%以上にしよう、ということ。

ROIは投資利益率のことで、自分が投じた資本に対して得られた利益の割合を意味するものでしたよね。

そのとおり！ では、3,000万円の資金をもとに、年間600万円の資産所得を得るための物件の買い方の一例を紹介しよう。

たとえば、5,000万円の物件を、頭金1,000万円、ROIの目標値20%で購入する。4,000万円の融資を受けて、利回り目標値8%で家賃収入が年間400万円、返済などが年間200万円とすると、年間200万円のキャッシュフローが生まれることになる。ROIの計算式は、200万円÷1,000万円×100=20%だ。つまり、同じ条件の物件を3つ買えば、トータルで600万円の資産所得を生み出すことが可能になるということ。これはあくまで一例だけどね。

不動産の買い方には、いろいろ組み合わせがありそうですもんね。

そうなんだ。売りに出されている物件によっても変化してくる。いきなり大きな物件を買って年間600万円の資産所得をもっと早める方法もあるだろうし、逆に小さな物件から時間をかけて取り組む方法もある。得られた資産所得を新たな不動産へと再投資していくことで、もっと大きな資産所得を得ていくこともできるようになるよ。

それぞれ、しっかりと不動産投資の知識を身につけたうえで、自分の計画に合ったやり方で進めていくことが必要なのですね。

次に、ポイント、金融機関からの信用を高めることも非常に重要。金融機関からの信用が高まると、融資を受けるときの金利が下がり、手元に残るお金が増え、ROIを高める効果が得られるんだ。また、借りられる額が増えるという意味でもROIを高めていくことができるし、融資年数が延びることによってもROIが高まる。

いいことずくめですね！それでも、「借金が怖いから不動産投資はちょっと」という声も多く聞こえてきそうですが…。

きちんとした金融機関からお金を借りるなら、むしろこれほど安心なことはなく、それほど心配することはないよ。

そうなのですね!?

金融機関としても絶対に貸し倒れを起こしたくないので、融資にあたっては厳格な審査を行うんだ。第一に人物評価融資といって、その人自身の属性や労働所得、お金の使い方などが重要視される。そのため、将来返済できなくなるような計画は金融機関から融資を受けられなくなるので、過剰に心配するのではなく、知識を身につけたうえでシミュレーションをしてみるのがいいと思うよ。

「パラレルインカムを実現する4つのステップ」のステップ1「労働所得を増やす」や、ステップ2「資産構築をする」といった取り組みがうまくいっている人は、金融機関からの信用が得られやすくなりそうですね。

その通り。好条件で融資が受けやすくなり、経済的自由にステップアップするタイミングも早まるというわけ。

厳しい審査を通ったということは、自分の取り組みにお墨つきをもらった、とも言えそうですね。

そうだね。この仕組みを知れば、融資への心配は少し軽減されるんじゃないかな。

エリア選びやリスクにも注意しよう

先ほど「ROIで測る」というポイントを伝えたけれど、ROIは計算上の想定で、現実に入居者がいなければ、当然家賃は入って来ない。

安定的なROIを実現していくためには、どうすれば？

空室にならないエリアを買うことが非常に重要で、これがポイント。そして、必ず行いたいのが「エリアマーケティング」なんだ。

エリアマーケティングとは？

簡単に言うと、その地域の特性を把握・分析し、その地域に対応した戦略を取るということ。具体的には、物件がある最寄り駅の乗降客数、どんな属性の人が住んでいるのか、周りの物件がどのくらい空いているのか、そしていくらぐらいの家賃収入が入るのか、といったところをチェックしていくんだ。エリアと物件がマッチしているかというのも見逃せないポイントだよ。

エリアと物件がちぐはぐなケース、少なくなさそうですよね。

そうなんだ。たとえば、ファミリー層が多いエリアにもかかわらず、買った物件がワンルームだとしたら、入居者探しが難しくなる。

そうなると空室が続いて、想定していた家賃収入が得られなくなる可能性が高くなってしまいますね。

エリアマーケティングを行うにあたっては、実際に現地に足を運んで自分の目で見るのが最もよい方法なんだ。具体的には、現地に足を運んで同等の物件や空室を見る。

繰り返しエリアや物件を見なければならないという点では根気がいりそうですね。

でも、ある程度のレベルに達するとそれが楽しくなって、宝探しをしているかのような感覚になってくるんだ（笑）。足を使うのが苦でなくなり、「今日はこの駅に行ってみようか」などと、遠足気分で物件を探せるようにもなるよ。

最近では「Googleマップ」なんかを利用すれば、駅までの経路にどのような商業施設があるか、コンビニがあるかなどを確認できるので、まずはそういったツールで下調べをするのも良さそうですね。

そうだね。そして、ポイント。災害リスク回避のために、3物件以上に分けて購入すること。

これは、日本では特に重要なポイントになりそうですね。自然災害が多い国ですし、巨大地震や津波、豪雨災害などによる被害は記憶に新しいです。

文部科学省の特別機関である地震調査研究推進本部の地震調査委員会は、首都直下地震で想定されるマグニチュード7程度の地震が30年以内に発生する確率を70%程度(2020年1月24日時点)と予測している。こういった災害リスクに備え、被害を最小限に抑えるために、エリアを分けて不動産を買うことはリスク回避の重要なポイントなんだ。

さらに、災害リスクは保険でカバーできることもあるので、災害リスクが高いと想定される場合は保険に加入しておくことも重要だよ。