修繕積立金とは？将来的に値上げしなければいけないって本当？

マンションを購入する際、物件の立地や周辺の環境など目的に合った物件選びが重要になります。
それと共に、チェックしておきたいのは毎月支払う「マンションの修繕積立金」です。
修繕積立金は長期的に支払うことになるため、必要経費として把握しておく必要があるからです。
マンションを購入する前に仕組みや会計処理の方法などについて理解しておくとその後の収支計画も安心です。
今回は、マンションの修繕積立金について押さえておきたい知識や会計処理の方法、修繕積立金を値上げする必要性について解説します。
マンションの修繕積立金の特徴や相場など気になっている方はぜひ参考にしてください。

そもそも修繕積立金とは？

入居者が毎月支払う必要がある費用に管理費や修繕積立金があります。
修繕積立金は、マンションの共用部を維持管理するために積み立てられる費用です。
ここでは、修繕積立金に関する情報と、混同されやすい管理費との違いについて紹介します。

修繕積立金とは、共用部分を長期維持するために必要になる積立費用

修繕積立金とは、分譲マンションの外壁や屋上、屋根、エントランス、エレベーターなどの共用部分を維持、修繕するために行われる「大規模修繕」に使われます。
これらの修繕工事や維持管理に必要となる資金を入居者から毎月徴収して積み立てておく費用が修繕積立金です。
大規模修繕工事は、マンションによっても異なりますが、約10～15年に一度のスパンで定期的に行われます。
大規模修繕工事に必要な資金を一括で徴収してしまうのは、入居者の金銭的負担が大きくなってしまいます。
そのため、毎月設定された修繕積立金を集め、長期にわたって積み立てていくのです。
また、修繕積立金は、管理費と同様に返金されません。
マンションを売却しても、積み立てられた修繕積立金は返金されないので注意しておきましょう。

混同されがちな「管理費」とは？修繕費との違いは使用用途にある

管理費と修繕積立金との違いは「積立金の使い道」にあります。
管理費もマンションの共用部分のメンテナンスに使われる点では修繕積立金と同じです。
しかし、修繕積立金とは使用目的が異なり、主な使用目的は大規模修繕工事が必要ない清掃やゴミ処理などになります。
ここでは、管理費の考え方と積立金の使用目的について紹介します。

管理費とは？

管理費はマンションの共用部分を維持するために使われる費用のことを指します。
毎月入居者から設定された金額を集め、マンションの事務処理、設備やその他共用部分の維持、管理をするために使われます。
管理費は、１戸当たりの月額（予定額）が表示されています。
マンションの住戸によっては管理費の額が異なる場合があるので、確認しておくと良いでしょう。

管理費の主な使用用途について

修繕積立金と管理費の違いは、修繕積立金は大規模な修繕工事に使われるのに対し、管理費は日常的なメンテナンスに使われる点です。
管理費の主な使用用途は以下のとおりです。

・管理組合の運営費　
・建物のエントランスの清掃や電気代、備品、部品の交換
・共用部分などの火災保険料やその他損害保険の保険料
・エレベーターの定期的な点検費や電気代、修理代
・共用部分の水道光熱費
・廊下など共用部分の小修理にかかる費用や電球などの消耗品費
・中庭の植栽の剪定など植栽管理費
・アプローチ（門や道路から玄関までの通路）の清掃など
・ゴミ捨て場の清掃や管理
・インターネットやテレビ回線の使用料
・駐車場の清掃など

上記のように管理費は、入居者が快適な生活を維持するために必要なメンテナンス費として使われます。

修繕積立金の用途について

管理費と修繕積立金の違いを踏まえたうえで、修繕積立金の使用用途についても紹介しましょう。
修繕積立金の使用用途は国土交通省の「マンション標準管理規約の28条」で定められています。
主な使用目的は下記4つのとおりです。

1.定期的に行われる大規模な修繕工事
2.事故や災害の際、突発的に必要となる修繕工事
3.マンションの敷地や共用部分の改善や改修など
4.建物・敷地の売却あたりの調査費用

それぞれ詳しく確認していきましょう。

1.定期的に行われる大規模な修繕工事

マンションでは、10～15年を目安に大規模修繕工事が行われます。
建物は、年月を重ねるうちにダメージが蓄積されて、劣化していきます。
劣化や傷みが生じたマンションは、メンテナンスや大規模な修繕工事が必要です。
外壁補修や防水工事、屋上の改修、手すりなどペンキの塗り替え費用など大規模修繕をメインに使われます。

2.事故や災害の際、突発的に必要となる修繕工事

地震や台風、津波といった予測不能の自然災害によって、建物の修繕が必要になるケースがあります。
地震で壁に亀裂が入る、豪雨により床下浸水したなど突発的に起こった修繕工事に対しても修繕積立金が使われます。

3.マンションの敷地や共用部分の改善や改修など

マンションの共用部分の改善や、リフォームなどを行う際にも修繕積立金から工事費用に使われます。
集合ポストの取り換えや駐車場の増設、移設、手すりの設置などが挙げられるでしょう。
その他、オートロックや監視カメラの設置など入居者の生活の質が向上し、価値を高めるために必要な費用も含まれます。
旧耐震マンションで、耐震診断や耐震補強工事をする場合にも修繕積立金が原資となります。

4.建物・敷地の売却にあたる調査費用

建物を建て替える際に必要となる調査費用は、修繕積立金から拠出することが可能です。
修繕積立金は、あくまで共用部分を修繕するための費用なので、専有部分の修理には適用されません。
そのため、専有部分に関しては別途支払いが必要ですが、共用部分と併せて維持や修繕していく方が良い場合、配管関係や火災感知器などは修繕積立金を使用できるケースもあります。