マンションを購入する際には、物件の代金だけでなく様々な初期費用の支払いが必要になります。
初期費用の金額は選んだマンションが新築なのか中古なのかによっても大きく異なりますが、場合によっては想像以上に費用負担が大きくなってしまう可能性もあります。
では、マンションを購入する際にはどのような初期費用が必要になるのでしょうか？
今回は、初期費用の目安や内訳に加え、頭金の準備や費用を安くする方法などについてご紹介します。
新築マンションや中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
新築マンション・中古マンションの初期費用目安
マンション購入時にかかる初期費用は、新築なのか中古なのか、また分譲なのかによって異なります。
ここでは、新築マンションと中古マンションの初期費用目安を見ていきましょう。
新築マンションの初期費用目安
新築マンションの初期費用は、物件価格の約3％～6％が目安と言われています。
例えば、3,000万円の新築マンションを選んだ場合、初期費用の目安となる3％～6％を当てはめると90万円～150万円、5,000万円で新築マンションを購入する場合は、初期費用は150万円～250万円となります。
初期費用の支払いは現金で求められることが多いです。
マンション購入時の頭金とは別にかかる費用なので、自己資金だけで無理なく支払うことができるか確認しておかなければなりません。
仮に初期費用も住宅ローンに組み込むことができたとしても、その分毎月の返済負担額が大きくなってしまうため、家計を圧迫しないようにするためにも別で支払うことをおすすめします。
中古マンションの初期費用目安
中古マンションの初期費用は、物件価格の約6％～9％が目安となり、新築マンションよりもかかる場合が多いです。
3,000万円の中古マンションを購入する場合、そのうちの6％～8％の初期費用となる金額は180万円～240万円となります。
5,000万円の中古マンションなら、初期費用は300万円～500万円にもなる場合もあります。
新築マンション購入時の初期費用と比較すると、90万円の差があることがわかるでしょう。
中古マンションだからといって新築マンションよりも初期費用が低くなるわけではないので、自己資金は十分に準備しておく必要があります。
新築マンションと中古マンションでは初期費用で必要となる内訳が異なっているため、このような差が生じてしまうのです。
中古マンションの初期費用が高くなる理由
新築と中古で比較すると、築年数や設備等の観点から見ても新築の方が高額なイメージを持つ方が多いです。
当然、物件価格だけで見れば新築マンションの方が高くなる可能性があります。
しかし、初期費用に至っては、中古マンションを購入する時の方が高くなってしまうのです。
その理由は、中古マンション購入時には仲介手数料やリフォーム費用などがかかるためです。
不動産仲介手数料
新築マンションの場合、物件の売主から直接購入することになるため、不動産仲介手数料はかかりません。
しかし、中古マンションでは購入する物件の紹介・契約における手続きが必要になるケースが多いです。
中には中古マンションを売主から直接購入できる場合もありますが、その場合は販売利益が不動産仲介手数料以上に上乗せされている可能性があります。
不動産仲介手数料は物件価格の3％にプラスして6万円と消費税が加算されていることが多く、高額になることがほとんどです。
リフォーム費用
中古マンションを購入する際には、内装や設備など、物件の状態に応じてリフォームが必要になることもあります。
その場合は、初期費用とともにリフォーム費用が発生します。
マンションの築年数や物件の状態によってはリフォーム費用が高額になるケースも少なくありません。
もちろんリフォーム費用が必要ない場合もありますが、リフォーム費用が発生するかどうか事前によく確認しておかなければなりません。
リフォームの場合、物件の状態にもよりますが、だいたい数十万円～300万円を見ておくと良いでしょう。
ただし、リフォームではなくさらに大掛かりなリノベーションを行う場合、500万円～1,000万円になることもあるため注意が必要です。
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マンションの購入にかかる初期費用の内訳
続いて、マンションを購入する際にかかる初期費用の内訳を細かく見ていきましょう。
ここでは、新築マンションと中古マンションで共通して必要となる初期費用の内訳をご紹介します。
購入・契約時にかかる初期費用
購入時・契約時にかかる初期費用は、売買契約書や住宅ローン契約書の印紙税や手付金、頭金です。
売買契約書の印紙税
不動産の売買契約を交わす際には、収入印紙は売買契約書に貼り付けする際の印紙税が課されることになっています。
印紙税の金額は、物件価格によって異なっています。
物件の価格が1,000万円～5,000万円であれば20,000円、物件価格が5,000万円～1億円であれば60,000円が必要です。
手付金
手付金は、マンション購入時に支払いを求められる費用のひとつです。
物件価格の20％を上限ですが、基本的には物件価格の5％～10％として設定されていることが多いです。
例えば、3,000万円の物件であれば、手付金は150万円～300万円ということになります。
住宅ローンの契約前に支払うケースが多く、手付金は現金での支払いが求められます。
手付金が高額で支払いが難しい場合でも、人気のある物件は減額交渉できない可能性もあるので注意しましょう。
頭金
売買契約を交わしてから引き渡しまでに、手付金とは別の頭金を用意しておく必要があります。
住宅ローンの利用を検討している場合は、頭金を最小限するという方も多く、中には頭金0円で契約する方も少なくありません。
頭金をどれくらい用意するかに関しては、後述します。
住宅ローン契約書の印紙税
住宅ローンを利用する方は、物件の引き渡し前に手続きを進めておく必要があります。
したがって、書面契約を行う場合は印紙税が発生することになります。
金額は借入額によって異なり、1,000万円～5,000万円であれば印紙税は20,000円、5,000万円～1億円であれば印紙税は60,000円です。
書面契約ではなく、電子契約にて住宅ローンの手続きを行う場合には印紙税はかかりませんが、その代わりに電子契約手数料が発生する可能性があります。
引き渡しまでにかかる初期費用
マンションの引き渡しまでにかかる初期費用は以下のとおりです。
物件の残代金
まずは物件の残代金です。
マンション購入・契約時には手付金や頭金を支払いますが、ここではそれを差し引いた金額を指します。
マンション購入代金で支払いが済んでいない代金については、引き渡しまでに支払いを完了しなければなりません。
住宅ローン保証料
住宅ローンを組む際には、保証会社に保証人になってもらわなければなりません。
保証料はその際に発生するもので、一括での支払いと住宅ローンの金利に組み込む2つの方法があります。
一括の場合は借入額1,000万円あたり20万円前後で、住宅ローンの期間に対して支払います。
仮に期間中にマンションを売却した場合は、手数料を差し引いた金額が返還される仕組みです。
住宅ローン事務手数料
住宅ローンを組む際に発生する事務手数料で、利用する金融機関によって金額が異なります。
事務手数料には、借入額にかかわらず一律の金額がかかる定額型と、借入額×2.2％ほどがかかる定率型があります。
定率型の方が事務手数料も高くなる傾向があり、その場合は保証料が不要となる可能性もあるでしょう。
火災保険料・地震保険料
火災保険は、火災はもちろん風害や水害、盗難などによって建物や家財が損害を負った場合に補償してくれる保険です。
地震保険は地震・火山の噴火・津波などによる建物や家財の損害を補償してくれます。
特に火災保険は住宅ローンを契約する上での必須条件とされているケースが多く、支払いが必要な場合が多いでしょう。
地震保険にも加入する場合は、その分も保険料がかかります。
登録免許税
不動産売買や住宅ローンを利用する際には登録免許税の支払いが必要です。
建物や土地の権利を証明する登記を行うためにかかるもので、所有権移転登記や所有権保存登記、抵当権設定登記などがあります。
登録依頼料（登記依頼料）
不動産登記を行う際の登記依頼料です。
基本的には登記依頼は司法書士に行うことになり、数万円～20万円ほどが目安となります。
固定資産税清算金
年の途中でマンションを購入した場合、固定資産税の清算金の支払いが求められることもあります。
年の途中で物件を購入する場合には、その年にかかる固定資産税を売主と買主で負担することが一般的とされているためです。
購入のタイミングが年の途中でなければ、初期費用に固定資産税の清算金が含まれることはありません。
これは新築マンション・中古マンションに共通することなので、購入するタイミングを良く見極めておくことが大切です。
入居に向けてかかる費用
マンションの入居に向けてかかるのは、引越し費用や家具処分・購入費用です。
引越し費用
現在居住している住宅から住み替え先となるマンションへの引越し費用です。
費用は荷物の量や移動距離によって異なります。
引越し作業をどこまで依頼するのか、また引越し業者によってもプランや金額に違いがあるため、事前に複数の業者を比較しておくと安心です。
引越し業者が込み合う季節も、通常より費用が高くなる傾向があるため注意しましょう。
家具処分・購入費用
購入したマンションの広さやデザインなどによって、これまで使用していた家具や家電などを処分する方も多いでしょう。
その場合は、特に大型家具や家電の場合、処分費用がかかる場合もあります。
処分の方法は自治体によって異なるので、よく確認して引越し当日までに済ませておきましょう。
新たに家具・家電を購入する場合も、別途予算を準備しておく必要があります。
部屋が広くなったり、家族が増えたりする予定がある場合はその分多く見積もっておくことをおすすめします。
その他の諸経費もまた、想定以上に大きくなることも多いので、余裕を持って準備しておくことが大切です。
引き渡し後にかかる費用
引き渡し後にかかるのは、不動産取得税や固定資産税・都市計画税です。
不動産取得税
建物や土地などを取得した際には、不動産取得税がかかります。
金額が固定資産税評価額となる課税標準額×税率で算出されます。
マンションを購入して不動産取得後、半年～1年後に支払うことになるため、事前に準備しておきましょう。
ただ、新築マンションの場合は不動産取得税の軽減措置が利用できるため、不動産取得税の支払いが必要ない場合もあります。
軽減措置を利用する場合は、自治体に申告しましょう。
固定資産税・都市計画税
マンションも含め、不動産を所有している場合は毎年4月～6月頃に固定資産税の納税が求められます。
土地や家屋の評価額に基づいて固定資産税額が決まり、数万円～数十万円が必要です。
ただ、新築マンションを購入した場合は固定資産税減税措置が利用でき、税額が5年間半分になります。
