再建築不可物件とは？特徴や注意点、活用方法などを解説

再建築不可物件の注意点

再建築不可物件にはメリットだけでなく、デメリットもあります。再建築不可物件は、次の注意点を把握したうえで、購入しましょう。

再建築不可物件の最大のデメリットは、建て替え、増築や改築ができないことです。

建て替えだけでなく、火災や台風といった自然災害により建物が全壊や倒壊、消失したケースでも再建築できないため、注意してください。

災害による被害のリスクをゼロにできないことは理解しておきましょう。

再建築物件は敷地ギリギリに建っていることが多く、建物が建っていないむき出しの地面が少ないため、地質調査が難しい場合があります。

地質調査ができない場合は、建物重量の負荷がかかる耐震性の補強や、建物のリフォームができない可能性があるため、購入前にあらかじめ確認しておくことが大切です。

再建築不可物件を購入する場合、金融機関によっては、住宅ローンの利用ができないケースがあります。なぜなら、物件自体の担保価値が低いため、通常の場合よりも審査が厳しくなるためです。現金での一括購入ができない場合は、計画を見直す必要があります。

再建築できない不動産の購入を希望する人は、少ない傾向があります。多くの人はマイホームを希望しており、希望に叶う好条件の物件を探しているためです。

また、建物は築年数を重ねるほど経年劣化が目立ってきます。購入後にリフォーム費用がかさむことが予想されれば、さらに買い手がつきにくくなるでしょう。

再建築不可物件の費用面や立地などを踏まえて、有効活用できないか考えてみることもおすすめです。ここでは、再建築不可物件の活用方法をご紹介します。

物件を解体して更地にし、その土地を月極駐車場や駐輪場として活用することができます。駅や大型商業施設、マンションなどの集合住宅が建っているエリアなら、収益が見込めるでしょう。

規模が大きくなければ再建築にはあたりません。一般的には、既存の建物を解体して駐車場にする場合、許可を受ける必要もありません。ただし、需要のない地域につくっても、損失が大きくなるばかりになる可能性もあります。

駐車場経営を考えるのであれば、専門家の意見を聞きながら、慎重に検討することが大切です。

再建築不可物件に住む場合、リフォームやリノベーションができます。リフォームが可能なのは、下記の条件を満たした「4号建築物」です。

・2階建てで延床面積が500平方メートル以下で、高さ13m以下で軒の高さが9m以下の木造建築
・平屋建てで延床面積が200平方メートル以下の非木造建築物

建て替えはできなくても、新築同様の建物にリフォームすることは可能です。

ただし、2025年に予定されている建築基準法の改正により4号特例が縮小される可能性があるため、今後は再建築不可物件におけるリフォームの可能性が狭まることが考えられます

どうしても再建築不可物件を建て替えたい場合は、再建築可能な状態にして建て替える方法もあります。以下のような方法を取れば、再建築が可能です。

・隣地を購入する：接道部分の拡大や広い道路に接道させて、接道義務を満たす
・セットバックをする：敷地の一部を後退させて道幅を確保し、幅員の条件を満たす
・建築基準法第43条の但し書きを申請する：例外的に再建築を認めてもらう

接道義務を満たすことができれば、再建築可能な物件として建て替えができます。