中古アパート経営を成功に導く「物件選び」の判断基準【不動産鑑定士兼税理士大家の実体験】

不動産鑑定士兼税理士大家が実践している物件の目利き

外壁の維持管理の状況

筆者が中古物件を選ぶ際には、修繕履歴・レントロールの確認、不動産会社への聞き込み、これらを必ず行っています。

外壁などの大規模な修繕工事は、だいたい10年～15年に一度行われます。前回行われたのはいつごろか、チェックは必須です。前回の工事から期間が空いている場合は、当然その分コストがかかります。また、前のオーナーによる維持管理が悪い物件を購入してしまうと、必要以上に修繕費用がかかってしまい、堅実な賃貸経営を維持することはできません。

レントロールについては、空室状況と賃料を確認します。レントロールをみて、空室があればその原因を探し、近隣の物件と比較して賃料が適正なのかどうか不動産管理会社に聞きます。また、不動産会社には直近で住民トラブルなどが起きていないか、起きていたら原因はどのようなことか、事前に確認しておくことも重要です。

リノベーション物件の判断基準

すでにリノベーション済み物件を購入することもあります。外壁や配管まですべて綺麗に直してあるので、自ら修繕を行う必要がなく、不動産投資初心者にとってもお勧めです。ただ、リノベーション物件は、いい加減な建設会社が販売しているケースも否定できません。そうしたとき、良いリノベーション物件を見抜くのに必要なのは、「信用」です。銀行が保証して販売している物件は信用度が高いとみてよいでしょう。

物件は、30年ほどのローンで売られています。銀行としても長く貸すため、いい加減な物件に保証を出すことはできないからです。つまり、銀行が保証しているということは、それだけ安全な信用できる建設会社と判断してもよいと考えます。

不動産投資を成功に導くポイント

筆者が不動産投資を行う際に実践していることについて述べてきました。中古の物件を購入する際、外見はある程度目視で良い悪いがわかります。しかし、配管などの内部は見た目ではわからないため、修繕履歴や不動産会社からの情報、銀行による信用をもとに判断することが重要といえるでしょう。
 

沖田 豊明

沖田不動産鑑定士・税理士事務所

不動産鑑定士
税理士