2025年4月、建築基準法の改正が施行されました。
この法改正によって、「できなくなるリフォームがあるのではないか」「リフォームの手続きが大幅に煩雑化するのではないか」など、リフォームへの影響が懸念されていました。最終的には原則すべてのリフォームは可能で、スムーズに手続きを終えるための緩和措置なども設けられました。
今回は、法改正の具体的な変更点を踏まえ、今後のリフォームにどう影響するのかを、影響の大きさ別に詳しく解説していきます。
1.4月からも原則すべてのリフォームは可能。安全性を審査する基準が設けられる
今回の建築基準法の改正は、国をあげて取り組んでいる2050年のカーボンニュートラル実現に向けた省エネ対策を強化することを目的としています。国内のエネルギー消費の約3割を占める建築分野での省エネ対策を加速させることで、その実現が大きく前進すると期待されています。
こうした背景から、建物の省エネ性能を高めることが必須に。そのため、断熱材や太陽光パネルなどの省エネ設備が導入され、建物全体の重量化は避けられず、倒壊を回避するために構造の強化も必要となってきます。
そこで、構造審査などの手続きが適切に行われるよう、安全性の審査に関わる法律を改正し、新築にもリフォームにも適用されることになったのです。
1-1.建築基準法の改正によるリフォームへの影響：「4号特例」の廃止
今回の法改正で、リフォームへの影響が大きいといわれているのが、「4号特例」の廃止です。
法改正前までに実施されていた「4号特例」とは、4号建築物に該当する建物では、構造安全性に関する「建築確認申請」を省略する制度です。
改正前は、大規模なリフォームをする場合でも「4号特例」によって建築確認申請は不要でした。
しかし、2025年4月以降、「4号特例」の廃止によって、4号建築物が廃止され、新2号建築物、新3号建築物に再編。木造戸建て住宅のほぼすべての大規模リフォーム に建築確認申請が必要になりました。
建築確認審査の対象となる建築物の規模（建築基準法第6号1項）
※都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等内の場合
出典：国土交通省住宅局 木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について
1-2.大規模リフォーム時の建築確認申請には、直近の「検査済証」の有無が影響
「4号特例」の廃止によって、今後ほとんどの家での大規模リフォームで義務づけられる「建築確認申請」。
そもそも、「建築確認」とは、新しく家を建てたり、大規模な増改築を行ったりする際、建築基準法に適合しているかを事前に確認してもらうための手続きです。
その「建築確認」に完了検査まで通過した後で交付される「検査済証」が、今後既存住宅の大規模リフォームを行うときに大事になります。「検査済証」は、その建物が工事した当時の建築基準法に適合した工事が行われていることを証明する書類です。
本来、大規模リフォームで建築確認申請を行うとき、直近の工事の「検査済証」（初めてのリフォームなら新築時の「検査済証」）がないと、現在の建物の適法性が証明できず、建築基準法適合調査が必要になったり行政指導が入ったりして追加のコストが発生してしまいます。
しかし、過去のリフォームでは「4号特例」に従って建築確認申請を省いたため、「検査済証」を交付されていないケースが少なくありません。また、「検査済証」が交付されていても手元に残っていないケースもあるでしょう。
「検査済証」がない場合でもリフォームは可能ですが、ほかの書類を用意したり追加の調査を行ったりする時間や費用が追加で発生することになります。今回の建築基準法改正に際しては、このケースでの現在の建物の適法性の確認方法（現況調査）のガイドラインが策定されています。詳しくは3章で解説します。
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2.法改正の影響を受けないリフォーム：建物の構造に大きく影響しない小規模リフォーム
前述のとおり、「4号特例」の縮小によってほとんどの木造戸建ての大規模リフォームでは、建築確認申請が必要となります。ただし、小規模のリフォームの場合は、「4号特例」の縮小の影響を受けないため、これまで通り建築確認申請は不要です。
ここでは、建築確認申請が不要な小規模リフォームの事例について解説します。
※ここで紹介する小規模リフォームでは「検査済証」の確認も不要です。
2-1.建築確認申請が不要な木造戸建てリフォーム① 〜基本編〜
木造戸建て住宅のリフォームで、建築確認申請が不要なケースの基本的な考え方はこの2つです。
「主要構造部」を除いた部位の改修
「主要構造部」の1/2以下の範囲の改修
「主要構造部」を除いた部位の改修であれば、大規模リフォームとは見なされないため、建築確認申請は不要です。
主要構造部とは、建物の安全性に関わる「壁・柱・床・梁・階段」のこと。
構造上、重要でない間仕切り壁や間柱、ひさし等は主要構造部ではないため、リフォームの際、建築確認申請は不要です。
また、主要構造部をリフォームする場合でも、改修部分が1/2以下であれば、建築確認申請は不要です。1/2を超えるかどうかは部位ごとに判断します。
■主要構造部の「1/2以上」の判断について
壁…総面積に占める割合が1/2以上
柱…総本数に占める割合が1/2以上
梁…総本数に占める割合が1/2以上
床…総水平投影面積に占める割合が1/2以上
屋根…総水平投影面積に占める割合が1/2以上
階段…その階段ごとの総数に占める割合が1/2以上
2-2.建築確認申請が不要な木造戸建てリフォーム② 〜水回り編〜
キッチンやトイレ、浴室などの水回りのリフォームは、建物の構造に大きく影響しないため、建築確認申請は不要です。
出典：国土交通省住宅局 リフォームにおける建築確認要否の解説事例集 （木造一戸建て住宅）
2-3.建築確認申請が不要な木造戸建てリフォーム③ 〜バリアフリー編〜
バリアフリー化のための手すりやスロープの設置は、すべて建築確認申請が不要です。
出典：国土交通省住宅局 リフォームにおける建築確認要否の解説事例集 （木造一戸建て住宅）
2-4.建築確認申請が不要な木造戸建てリフォーム④ 〜屋根・外壁編〜
屋根や外壁のリフォームにも、「大規模なリフォーム」に当たらない工事があります。
2-4-1.屋根
屋根のリフォームでは、既存の屋根の上に新しい屋根を乗せるカバー工法の場合は、建築確認申請が不要です。
出典：国土交通省住宅局 リフォームにおける建築確認要否の解説事例集 （木造一戸建て住宅）
ただし、リフォームする範囲が内部の垂木にまでおよび、改修面積が建築面積の1/2を超える※場合は、建築確認申請が必要です。
※建物を上空から見た際の面積のこと。最も投影面積が広い階層の面積が適用されます。
2-4-2.外壁
外壁のリフォームでは、既存の壁の上に新しい外壁材を重ねるカバー工法などの場合は、建築確認申請が不要です。
出典：国土交通省住宅局 リフォームにおける建築確認要否の解説事例集 （木造一戸建て住宅）
ただし、リフォームする範囲が壁を構成する主要な材にまでおよび、改修面積が外壁全体の1/2を超える場合は、建築確認申請が必要です。
※屋根と壁の改修する際、実際の計画で建築確認申請が必要かどうかの判断が付かない場合は、工務店等を通して特定行政省庁に相談しましょう。
上記のように、小さな工事であれば建築確認申請が必要ないので、建築基準法改正の影響なくリフォームできます。
