立ち退きを入居者から拒否されるケースが近年増えています。

アパートやマンション、あるいはテナントビルなどの賃貸物件を経営する上で、賃貸人は入居者の募集や建物の修繕など様々な管理業務を行わなくてはなりません。

その中でも賃貸人にとって負荷が高い業務のひとつが、入居者との立ち退き交渉です。

なぜなら、古くなった建物を建て替えたい・他の賃借人の迷惑になるから退去してほしい・賃貸経営を止めたいなど、立ち退きを求める正当な理由が賃貸人にあったとしても、立ち退きをする入居者にとってみれば、今の住居を失い新しい住居を探さなければならなくなるという不利益があるため、立ち退きを拒否するケースが出てくるからです。

今回は、

・入居者の立ち退き拒否に遭っている方が円満に目的を達成するための対処法

について、その法的根拠を含めてご説明します。

円満に立ち退いてもらうために、お役に立てたら幸いです。

１、立ち退き拒否は賃借人に認められるの？

物件の賃貸借では、貸し手である賃貸人の方が力が強いように思われがちです。

しかし、退去の場面では特に、賃借人の保護に重点が置かれているということを認識してください。

日本では、「借地借家法」という法律で、建物の賃貸借に関する各種の規定がおかれています。

その一部を引用してみましょう。

第２６条１項

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

第２８条　

建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

期間の定めのある賃貸借契約において、賃借人に立ち退いて欲しい場合、賃貸人は、賃貸借契約更新日の６ヶ月前までにその旨を通知しなければなりません。

これを怠ると、期限の定めを除き、前回の契約と同条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法第２６条第１項）。

ここで注意すべきは、契約更新日の６ヶ月前までに賃借人に通知したとしても、必ずしも賃貸借契約を終了できるわけではないということです。

更新拒絶の通知をするには正当事由がなければならず、場合によっては立退き料等の支払いがなければ正当事由が認められないとされることもあります（借地借家法第２８条）。

２、立ち退きは拒否できる？申し入れが認められ得る事由

前述したとおり、借地借家法２８条において、賃貸人が賃借人に対して賃貸借契約を解約または契約を更新しないと申し入れることは、「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と規定されています。

それでは、正当の事由その他の立ち退きを認めさせるための事由にはどのようなものが考えられるのでしょうか。過去の事例を含め見ていきましょう。

（１）賃貸人本人またはその子供が住むため、又は店舗として利用するため

賃貸人本人またはその子供が住むために、あるいは営業店舗として利用するためという立退きの理由は、正当の事由として認められるのでしょうか。

双方の当該物件に対する「必要性の度合い」、および「経済状態」などを考慮し、具体的な状況に応じてその有無が変わってくるでしょうが、下記のような場合であれば、正当事由が認められる可能性があるといえるでしょう。

例えば、何らかの事情で賃貸人（またはその子供）が今までの住居を失ってしまったとします。

賃貸人（またはその子供）の資力が乏しく、他の住居を新たに借りることが難しい場合を想像してみましょう。

こんなときは所有物件を他人に貸している場合ではないわけです。

この状況において、反対に、賃借人の生活状態や経済状態において当該建物の利用の必要性が高くないという場合であれば、そのような状況の存在は、解約申し入れの正当の事由を認める方向の事情として考慮されるといえるでしょう。

（２）物件を売ることになった

入金で当該賃貸住宅を建てたものの、収支が回らないことから売却せざるを得ないという場合など、何かしらの事情で当該物件の売却をしなければならないということもあるでしょう。

この場合も、実際に正当事由が認められるか否かは、個別具体的な事情によりますが、例えば、

• 賃借人が入居している状態で売却することが非常に難しい又は売却価額が著しく低くなってしまう
• 売却しないと納税や債務の弁済が不可能である

といった事情が認められれば、これらの事情は、正当の事由を認める方向で考慮されると考えられます。

（３）建物が古くなってしまった

賃貸建物が滅失又は朽廃した場合、当該建物の賃貸借契約は終了するというのが判例の立場です（最判昭和３２年１２月３日民集１１巻１３号２０１８頁）。

朽廃といえるか否かは、築年数や建物の状態次第です。

建て替えの必要性があるような状態であれば、朽廃していると判断されやすいでしょう。

（４）更新料や家賃の未払いがある

日本では賃貸人よりも賃借人の保護に重点が置かれており、更新料や家賃の未払いなど賃借人が義務を履行しない場合であっても、必ずしも賃貸借契約を解除できるわけではありません。

例えば１回程度の家賃滞納があっても、それだけでする賃貸借契約の解除は認められにくいといえるでしょう。

賃貸借契約は賃貸人と賃借人の相互の信頼関係を前提とする継続的な契約であり、また、賃借人にとっては、賃借物件は生活の拠点になるものでありこれを取り上げることで生活に窮することとなるため、賃貸借契約を解除するにあたっては、この信頼関係が破綻したといえるような状況が必要とされているのです。

よって、立ち退きの申し入れが認められる程度の未払いでなければならず、それには６ヶ月程度は必要とされています。

配信： LEGAL MALL