新しい生活を送るために、インターネットの賃貸物件サイトなどで賃貸物件を探しているときに、「ＩＴ重説対応物件」という言葉が気になった方はいらっしゃいませんか？

初めて物件を探している方はもちろん、以前に賃貸契約をしたことがある方の中にも、見慣れない表示が気になった方は多いのではないでしょうか。

ＩＴ重説は平成２９年から始まった新しい制度で、不動産取引における「重説」をオンラインで行えるようになったのです。

とはいえ、そもそも「重説」とは何か、というところから気になる方もいらっしゃると思います。

そこでこの記事では、不動産取引に関する「重説」とは何か、また新しく始まったＩＴ重説とは何かについて、弁護士が紹介します。

本記事がお役に立てば幸いです。

１、ＩＴ重説を知る前に〜不動産取引のルールについて再確認しよう

ＩＴ重説について詳しく解説する前に、前提知識として、不動産取引のルールについての大枠を確認しましょう。

（１）不動産取引のルールは宅地建物取引業法に規定されている

不動産の購入をする場合でも賃貸をする場合でも、契約締結の手続きは慎重に行われることが要求されます。人の生活の基本となる住居に関する契約であるためです。

不動産の賃貸については、不動産会社による仲介によって行われるのが通常ですが、不動産取引のプロである不動産会社と、一般の借主では、不動産についての知識・経験の量が違います。

そのため、不動産業者が借主に対して適切にサービスを提供するようなルールを定めておく必要があります。

不動産取引に関するルールについては、宅地建物取引業法に規定されています。

（２）取引を結ぶ際のルールとして重要事項の説明義務（通称重説）がある

「重説（読み：じゅうせつ）」とは、宅地建物取引業法３５条に規定されており、不動産の売買・賃貸にあたって、宅地建物取引業者が消費者に対して書面を交付して説明をすることをいいます。

上述したとおり、不動産に関する取引は、人の生活の基本である住居に関する重要な取引です。

そのため、契約内容に齟齬がないように、契約にあたっての重要な事項についてきちんと確認をする必要があります。

宅地建物取引業者による重説の義務は、この確認を行うために規定されたものです。

すでに不動産の賃貸借契約を結んだことがある方であれば、賃貸物件の内覧をして、ここを借りますということを決めると、その後不動産会社の担当者から説明を受けながら契約書の内容を読み合わせたことを思い出す方もいらっしゃることでしょう。

これが、法律で定められた重説に当たります。

説明をすべき事項については、宅地建物取引業法３５条１項各号に詳細かつ具体的に規定されています。

説明事項のうち重要なものとしては、所有者の氏名（１号）、インフラに関する整備の状況（４号）、契約の解除に関する事項（８号）、損害賠償に関する事項（９号）などが挙げられます。

（３）ＩＴ重説は重説をオンラインでするためのもの

ＩＴ重説は、ＩＴを使って重説を行う、つまりパソコン・スマートフォンを使って、オンラインで重説を行うものです。

従来、重説を行うためには、宅地建物取引業者が対面で説明を行っていました。

当然ですが、遠方に居る人が契約を結ぶような場合には現地に赴かなければならず、不便であるといえます。

そのため、国のＩＴ活用に関する取り組みの中で改革の対象となり、実際にＩＴ重説を行った社会実験を経て、平成２９年１０月１日からまず賃貸借契約について本格運用されることになりました。

今後は不動産の売買取引についても、本格的に運用されることが予定されています。

ＩＴ重説は、従来対面で行っていた重説をテレビ電話会議システムを利用して行えるようにするものです。

物件を賃借する人にとっては、スマートフォンなどのデバイスを用いて遠隔で重説を受けることができるため、非常に便利な仕組みとなっています。

（４）ＩＴ重説において守らなければならない事項

ＩＴ重説を宅地建物取引業法の規定に沿って行うためには、次の条件を遵守する必要があります。

①双方向でやりとりできるＩＴ環境の整備

従来重説を対面でさせていた趣旨としては、疑問点があるような場合にはその場で質問をして不明瞭な点を解消しようとしたことにあります。

そのため、ＩＴ重説を行うためには、双方向でのやりとりが必須であるとされています。

具体的には、双方向で映像を視認でき、双方が発する音声を聞き取れるようなＩＴ環境が整備されていることが必要です。

②重要事項説明書を事前に送付する

重説においては、重要事項説明書に記載している内容に沿って説明をすることになっているので、不動産会社が消費者に対して重要事項説明書を事前に送付していることが必要となります。

③重要事項説明書の準備とＩＴ環境を確認すること

事前に準備をしていても、実際にＩＴ重説をする際に、何らかのトラブルがあると、きちんとした重説ができません。

そのため、ＩＴ重説前に、重要事項説明書が手元にあるか、映像・音声の送受信ができているか、といったことを確認します。

④宅地建物取引士証の確認

重説をするにあたっては、重説を行う人が宅地建物取引士である必要があり、そのことを消費者に対して明らかにするため、宅地建物取引士証を提示しなければなりません。

これはＩＴ重説においても同様で、宅地建物取引士証を画面上で消費者に対して提示し、確認してもらうことが必要です。

２、ＩＴ重説はこんな方におすすめ

不動産賃貸の取引においてＩＴ重説はどのような人に向いているのでしょうか。

（１）遠方に住んでいる人

単身赴任が決定して自分で賃貸物件を探す場合や、遠方の大学・専門学校への進学が決定して住まいを探すような場合にはＩＴ重説は向いているといえます。

賃貸物件を探すために遠方まで赴き、場合によっては宿泊をして探し回る、というのは借り手にとって大きな負担で、「もうここでいいや…」と納得いかない取引を行うことにもなりかねません。

ＩＴ重説を受けられれば、在宅でじっくり物件を探すことができるので、遠方の物件を探す際には向いているといえます。

（２）多忙な人

忙しすぎて不動産会社の店舗まで行く時間がないという方にも、ＩＴ重説が向いているといえるでしょう。

ＩＴ重説を受けることができれば、店舗に足を運ぶことなく、在宅で不動産取引を完結させることが可能です。

（３）小さい子どもがいるなど外出が難しい人

小さい子どもがいて、なかなか外出が難しいような人にも、ＩＴ重説は便利な制度です。

子どもがいる方が現地の不動産会社を回ろうとする場合、子どもを近くに預けておけるような親族がいればいいのですが、いない場合にはどうしても連れて行かざるを得ません。

しかし、子どもを連れて不動産会社を回るのは非常にたいへんです。

ＩＴ重説を利用すれば、自宅で子どもの面倒を見ながら重説を受けることができます。

（４）来店当日に入居審査が終わらなかった人

実際に直接出向いて内覧をしても、内覧を終えたのが遅い時間の場合には、入居に関する審査が終わらない場合もあります。

その場合、重説などの契約締結手続きのためだけに再度現地の不動産会社へ出向かなければならないというのは面倒です。

ＩＴ重説を利用すれば、契約締結の手続きをリモートで行うことが可能です。

配信： LEGAL MALL