念願のマイホームに入居したところ「自分の敷地だから通らないでほしい」とクレームを入れられる、あるいはポールや規制線で物理的に封鎖されてしまう……こんな事態に巻き込まれてはいないでしょうか。

今回は、

私道通行権とは
私道通行権の種類
私道の通行トラブルを解決する方法

などについて解説します。

境界トラブルでお悩みの方は以下の関連記事をご覧ください。

１、 私道通行権とは？

私道通行権とは、ある土地の所有者にとって他人の敷地を通行できないと困る場合に、実際に通路として利用させてもらうための権利の総称です。

ここでいう通路は「私道」と呼ばれます。

トラブル対処のための基礎知識として、まずは私道とその通行権の意味について確認しておきましょう。

（１） 私道と公道の違い

私道と公道の区別は、誰がその道路を所有・管理しているかで行います。

ごく簡単にいえば、個人や民間の企業が所有し管理しているものであれば「私道」、国や地方公共団体が所有し管理しているものであれば「公道」と理解しておくと良いでしょう。

厳密に私道か公道かを見分けるためには、法務局で公図と登記簿を閲覧することが最も確実です。

（２）私道を通行するには所有者の許可or法的権利が必要

私道を通行できるのは、①所有者の許可を得て権利設定した場合、または②法律に権利の根拠となる条文がある場合に限られます。

土地の事情により「出入りに障りがあるから仕方ないじゃないか」と主張しても、ただそれだけで正当に通行できるわけではありません。

（３）私道トラブルが起きるタイミングとのその原因

「私道を通行させてもらえない」とのトラブルの多くは、土地を購入したタイミングで起きます。

その主な原因は、前の所有者が口約束や慣習で近隣の私道を通行していたものの、書面化して後に引き継ごうとしなかったことにあります。

たとえしっかり私道通行権について白黒つけていたとしても、購入した土地の活用方法に応じて通行状況が変化すれば、私道所有者としては、敷地利用のさせ方を一考せざるを得ません。

私道を通らないと公道に出られないような土地は、普通なら不動産会社から説明があるはずですが、全件漏れがないとは言い切れません。

土地相続や親の土地に建設するようなケースでは、説明がない方がむしろ多いと考えられます。

そこで整理しておきたいのが、これから説明する私道通行権の法律上の考え方です。

２、私道通行権の種類

私道通行権は４種類に分類でき、土地や道路そのものの状況によって判断が分かれます。

私道通行権の取扱いについて初めにまとめておくと、下の表のようになります。

私道通行権の種類

権利の性質（どうやれば権利を得られるのか）

囲繞地通行権

法律に基づき、所有者の意思とは無関係に生じる（協議は必要）

通行地役権

合意による契約締結＋登記が必要

使用貸借・賃貸借契約

合意による契約締結が必要

通行の自由権

判例上、建築基準法上の適用を受ける私道について認められる

（１）囲繞地通行権

囲繞地通行権とは、他の所有者の土地又は崖等に囲まれている土地（＝囲繞地／いにょうち）の所有者（囲まれてる所有者）につき、公道に出るため他人の土地を通ることが認められる権利のことです。

土地所有者同士のトラブルを避けるべく民法第２１０条各項で定められていますが、一方で、権利について以下のような制限もあります。

特に第２１１条１項の規定を巡っては、自転車や自動車での通行可否を巡り、相手方にとって不利益が大きくなる点で調停や裁判に発展するケースも多々あります。

通行の場所や方法は、必要な範囲で、かつ私道所有者に損害が少ないものを選ぶ（第２１１条１項）
土地の分割で囲繞地となった場合を除き、償金が必要（第２１２条・第２１３条）

（２） 通行地役権

通行地役権とは、目的を決めて土地に設定する権利（＝地役権／民法第２８０条）のうち、その目的を通行とする権利のことです。

基本的には承役地権者と要役地権者※との間で合意して設定します。

ただし、合意がない場合でも、通行実績が長期間に及んで時効取得したり（民法第１６２条）、暗黙の了解で通行地役権が成立していたと裁判所が認めたりする場合もあります。

※用語解説

承役地：通行地役権を設定する対象の土地
要役地：通行を必要とする土地

 ここで重要なのは、通行地役権は物権のひとつである点です。

通行のために「借りる」わけではなく「目的の範囲内で自分の土地に付いている権利として通行させてもらう」ものなのです。

このことから、以下のポイントに注意することが必要となります。

設定のために権利金が必要（設定契約）
設定後は登記が必要（承役地権者や第三者に権利を主張するための条件）
固定資産税がかかる

（３）使用貸借契約・賃貸借契約

私道について、所有者と契約して貸してもらう考え方もあります。

契約の種類は、無償の「使用貸借契約」と有償の「賃貸借契約」に分かれます。

注意したいのは、契約自由の原則に基づいて生じる「債権」の扱いである以上、通路として利用し続ける上で不安がある点です。

以下の性質から、私道所有者の気持ちが変わったり、土地の譲渡で新しい隣人がやってきたりすると、再び紛争が生じる可能性があることに注意しておく必要があります。

登記できない（※有償の賃貸借契約には申請可能だが、登記請求権はない）
無償の使用貸借契約は、比較的緩やかに解約が認められます（第５９７条～第５９８条※）

※相当の期間経過、借主の死亡等

（４）通行の自由権

建築基準法第４２条で定められている道路のうち「位置指定道路」と「みなし道路」については、開設済みの道路部分の通行が妨害された場合で日常生活に不可欠である場合、例えば、道路の所有者が封鎖した場合には、人格権（正確には生活を）侵害されたものとして、妨害排除請求が認められる可能性もあります。

① 位置指定道路とは（建築基準法第４２条第１項５号）

位置指定道路とは、建築の際に必要な接道義務（建築基準法第４３条第１項）を果たすため、特定行政庁の指定を受けて開設する道路のことです。

典型的なものとして、宅地を分ける時に新しく開設された道路が挙げられます。

上記のような道路については「通行できること＝日常生活上不可欠な利益」と「敷地所有者が被る損害」を検討します。

その結果、後者の損害が著しいものでない限り、通行妨害の排除・禁止を請求できると考えるのです（最高裁平成９年１２月１８日判決）。

② みなし道路とは（二項道路とも／建築基準法第４２条第２項）

みなし道路（二項道路）とは、やはり接道義務の関係で、幅４メートル未満の狭い道を法律上の道路として扱うものです。

建築基準法施行前の小道がたくさんある状態を想定しており、こうした土地に建物を建てる場合は、道路中心線から左右２メートル以内にはみ出さないようにする「セットバック」を行わなければなりません。

つまり、みなし道路の端は否応なしに個人や法人の所有・管理する敷地ということになります。

上記の道路についても、平成９年の最高裁判決と同じく「敷地所有者が被る損害」が著しくない限り、敷地所有者に通行妨害の排除・禁止を請求できます（最高裁平成１２年１月２７日判決）。

③自動車の通行を求めるのは難しい

位置指定道路・みなし道路を自動車で通行できるかどうかですが、これに関しては難しいと言わざるをません。

先で紹介した平成１２年の最高裁判決によれば、自動車の通行可否に関して次のような判断基準が示されています。

道路の状況（自動車が通行できるように舗装されているか）
実際の利用状況（日常的に車で通行しているか）
主な通行人（要役地権者自身か、賃借人か）

付け加えていえば、徒歩や自転車等で通行する場合と比べて通路として利用する範囲が必然的に広がることから「敷地所有者が被る損害」の方が重視されると考えられます。

配信： LEGAL MALL