心理的瑕疵物件とは、不動産取引において、買主や借主が事情を知れば心理的な抵抗を生じるおそれがある物件のことです。過去に物件内で自殺や他殺、事故死などが発生した「事故物件」もその一種ですが、心理的瑕疵物件は事故物件も含む、より広い意味を持つものです。

今回は、安心して不動産取引を行っていただくために、

心理的瑕疵物件とは
心理的瑕疵物件かどうかを調べる方法
心理的瑕疵の告知義務とは

などについて解説していきます。

１、心理的瑕疵物件とは？事故物件との違いは？

まずは、心理的瑕疵物件の意味を正確に理解しておきましょう。

心理的瑕疵物件と事故物件は同じ意味ではありませんので、その違いも確認しておきましょう。

（１）心理的瑕疵物件の意味

心理的瑕疵物件という言葉の中の「瑕疵」とは、本来備わっていなければならない品質、性能、機能、状態が欠けていることをいいます。

土地や建物そのものに欠陥が生じている「物理的瑕疵」や、建築基準法等の法令に抵触している「法律的瑕疵」がある物件ではありません。

それでも、買主や借主が心理的な抵抗を感じるおそれがある物件が、「心理的瑕疵物件」に当たります。

具体的にどのような事情があれば心理的瑕疵物件に当たるのかについて、法律上の明確な基準はありません。

一般的に心理的瑕疵物件と呼ばれるのは、主に以下のような事情がある場合です。

過去にその物件内で自殺・他殺・事故死が発生した
過去にその物件の周辺で事件・事故・火災があった
その物件の周辺に「嫌悪施設」がある
その物件の周辺に指定暴力団の事務所がある

嫌悪施設とは、その存在が周囲の人から迷惑がられ、嫌われるような施設のことです。

墓場や火葬場、葬儀場、学校、遊戯施設、工場、その他にも騒音や悪臭が発生する施設、大気汚染・土壌汚染などを誘発する施設などが該当します。

分かりやすくまとめると、心理的瑕疵物件とは買主や借主が「その事情を事前に知っていたら契約しなかった」と考えるような物件であるといえます。

（２）事故物件との違い

事故物件という言葉にも法律上の明確な定義はありませんが、一般的には過去にその物件内で自殺・他殺・事故死が発生したもののことを指します。

同じマンション内や、アパート内の他の部屋や共用部分で自殺・他殺・事故死が発生した場合も含めて、事故物件と呼ぶこともあります。

心理的瑕疵物件とは異なり、その物件の周辺に嫌悪施設や暴力団の事務所があるものは事故物件とは呼びません。

事故物件は心理的瑕疵物件の一種であり、心理的瑕疵物件は事故物件を含む広い概念であるといえます。

２、心理的瑕疵物件かどうかを調べる方法

それでは、住まいを購入したり賃借したりする場合に、心理的瑕疵物件を回避するにはどうすればよいのでしょうか。

心理的瑕疵物件を１００％回避することは難しいかもしれませんが、以下の点に注意すれば高い確率で回避することができるはずです。

（１）物件概要をチェックする

多くの人が、家を探すときには物件広告をチェックすることでしょう。

心理的瑕疵物件については、物件の概要欄に「告知事項あり」、「心理的瑕疵あり」などと記載されていることがあります。

このような記載がある物件は、候補から外しましょう。

その物件が気になるときは、契約前に売主・貸主または仲介の不動産会社（宅建業者）から、どのような事情があるのかをしっかりと確認すべきです。

心理的瑕疵物件であっても、必ずしも物件広告にその旨が記載されるわけではないことにご注意ください。

不動産会社（宅建業者）には瑕疵を告知する義務が課せられていますが、契約が成立するまでに告知すればよく、広告に記載して告知しなければならない義務はないからです。

そのため、さらに以下の調査を行いましょう。

（２）価格・家賃が相場より安すぎないかを確認する

不動産の価格や家賃は、地域ごとに相場が形成されています。

通常の物件は、おおむね相場の範囲内で価格・家賃が設定されています。

同じ地域内に同程度の物件があれば、おおよそ同程度の価格・家賃が設定されているはずです。

価格や家賃が相場よりも大幅に安い物件があれば、それは心理的瑕疵物件である可能性が十分にあります。

ただし、既存住宅の価格や家賃は、築年数、交通アクセス、周辺の環境、付帯設備などによって大きく異なることがあります。

心理的瑕疵物件かどうかを調べる際には、近隣にある同程度の物件の価格・家賃と比較することが必要です。

（３）不動産会社に尋ねる

以上の下調べをした上で、不動産会社と商談を行う際には、不安なことを遠慮せず尋ねるようにしましょう。

不動産会社の中には、告知義務に違反して心理的瑕疵物件を隠したまま契約を勧める業者もいます。

もっとも、多くの業者は適正に告知しますし、尋ねれば告知義務の範囲外の事情も教えてくれるものです。

不動産会社は多数の物件を抱えていますので、心理的瑕疵物件を嫌がる顧客に対しては、瑕疵のない別の物件を紹介して契約することで利益が得られます。

不安なことは遠慮なく尋ねる方がよいでしょう。

（４）近隣住民に聞く

それでも気になる場合は、近隣住民から話を聞いてみることが有効でしょう。

物件と利害関係のない第三者の話は、参考になることが多いからです。

ただし、当然ながら近隣住民にはさまざまな性格の人がいます。

良心的に本当のことを語ってくれる人ばかりだとは限りません。

近隣住民への聞き込みはできる範囲で行うこととし、あまりこだわりすぎない方がよいでしょう。

（５）インターネットで調べる

気になる物件が心理的瑕疵物件かどうか、インターネット上の調査で判明することもあります。

物件の住所　事故（事件）
物件名　事故（事件）
その地域の地名　事故（事件）

で検索すると、過去の事件・事故に関する記事を確認できることがあります。

ただし、ニュース記事は短期間で削除されることが多いですし、事件・事故が発生した詳しい住所や物件名までは掲載されていないことも多いです。

事件・事故の後に物件名が変更されることも少なくありません。

全国の事故物件を掲載しているサイトを参照するのもよいことですが、あらゆる心理的瑕疵物件が漏れなく掲載されているわけでないことは知っておくべきです。

SNSや、ネットの匿名の掲示板への書き込みなどの情報は真偽が入り交じっているのが実情ですので、振り回されないようにしましょう。

以上の調査で、心理的瑕疵物件が１００％判明するわけではありません。

しかし、ここまで調べて心理的瑕疵物件の痕跡がなかったのであれば、それ以上の詮索はやめて契約に進んだ方がよいでしょう。

いつまで経っても契約できないことになりかねません。

万が一、心理的瑕疵物件に入居してしまった場合の対処法については、後ほど「４」で解説します。

配信： LEGAL MALL