裁判所が「違約金の減額」を認めた驚きの理由
まず、裁判所は、違約金特約について
「本件違約金特約は、損害賠償額の予定と推定される（民法420条3項）ところ、売主は、買主に対し、損害発生、損害額を証明することなく、約定の違約金の支払を請求することができ、裁判所は違約金の額（損害賠償の額）を増減することができない（同条1項）ものとされる」
と原則論を述べます。しかし、他方で、例外として、
「約定の内容が当事者にとって著しく苛酷（かこく）であったり、約定の損害賠償の額が不当に過大であるなどの事情のあるときは、公序良俗に反するものとして、その効力が否定されることがあり、また、公序良俗に反するとまではいえないとしても、約定の内容、約定がされるに至った経緯等の具体的な事情に照らし、約定の効力をそのまま認めることが不当であるときは、信義誠実の原則により、その約定の一部を無効とし、その額を減額することができるものと解するのが相当である」
として、約定の違約金額が不当に過大である場合には、信義則により無効となる場合があることを述べました。そして、宅建業法の制限内である売買代金の2割という違約金額については、
「本件建物は、解除の効力が生じて1ヵ月も経たないうちに売却され、しかも、本件マンションの他の物件と比較しても早期に売却されたものということができる」
「そうすると、買主の違約により、売主に損害が生じたとしても、その程度は比較的軽微なものと推認すべきところ、本件違約金特約が全面的に有効であるとすれば、違約金の額は728万円にものぼることになる」
「このような結果をそのまま容認することは、たとえ、買主がいったん本件契約を締結したものの、夫の理解が得られず、本件マンションの耐震性の問題等を口実に契約の解消を求めたという本件の経緯を十分に考慮に入れても、信義則に照らし許されないというべきである」
と述べたうえで、違約金額については、
「売主が買主に対し違約金として請求できるのは、信義則上、すでに授受されている手付金200万円およびこれに加え200万円と認めるのが相当である」
と判断しました。
宅建業法38条が規定する違約金の制限（売買代金の額の10分の2）はあくまで上限の制限であり、具体的な態様や損害の程度を考慮して、裁判所により減額される可能性がある、ということに留意する必要があります。
※この記事は、2018年3月30日時点の情報に基づいて書かれています（2024年9月27日再監修済）。
北村 亮典
大江・田中・大宅法律事務所
弁護士
