住宅価格や建築費用の高騰が続く昨今、中古住宅を購入しキッチンや浴室といった部分的なリフォームや住宅全体を改修する全面リフォームを検討される方が増えています。しかしながら、2025年4月に予定されている建築基準法の改正（※）により、リフォームや全面リフォーム、リノベーションの計画にはこれまで以上の注意が必要となります。特に「四号特例の縮小」によって、これまで比較的自由度の高かった住宅リフォームに、新たな制約が加わる可能性が出てきました。
本記事では2024年に増加しているリフォームの背景を始め、建築基準法改正の具体的な内容、さらにその改正がリフォームにどのような影響を及ぼすのかを詳しく解説します。これからリフォームを計画される皆さまは是非参考にしてください。
リフォーム需要増加の背景
近年の住宅リフォーム需要が増加している背景には、様々な社会的要因が存在します。その要因のひとつとして、コロナ禍を契機にリモートワークが普及し在宅時間が長くなり、住環境への関心が高まったことです。リモートワークが増える中で、自宅の居心地や機能性を改善したいと考える人が増えました。また環境意識の高まりから、省エネルギー性能を向上させる断熱リフォームや環境意識に対応したエコリフォームのニーズも急増しています。
さらに、国や自治体による補助金制度がリフォーム需要を後押ししています。例えば、住宅の断熱性能を向上させる工事費用を一部補助する制度があります。このような補助金制度を活用することで、費用負担を軽減しつつ住宅の価値を高めることが可能となっています。
一方でこうしたリフォーム需要の高まりに水を差すかもしれないのが、2025年4月に予定されている建築基準法の改正です。この改正により部分的なリフォームや全面リフォームに関する手続きや費用に大きな変化が生じる可能性があります。その具体的な変更点について次章で詳しく見ていきましょう。
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建築基準法改正における「四号特例の縮小」とそのデメリットは？
建築図面と手
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2025年4月に改正予定の建築基準法では、「省エネ基準の適合義務化」と「木造戸建住宅を建築する場合の建築確認手続き」が見直されます。特に建築確認手続きに関する「四号特例」の縮小はリフォーム工事に大きな影響を及ぼす可能性があり、注意が必要です。
四号特例とは、木造二階建てや平屋など一般的な住宅について建築確認・検査を不要とする制度でした。四号特例により、リフォームや新築工事のコスト削減や工期短縮が可能となり、多くの住宅にとってメリットが大きいものでした。
しかし2025年の建築基準法の改正によって、この四号特例の適用範囲が大幅に縮小されます。具体的には木造二階建てや200平方メートルを超える木造平屋建ての住宅が新2号建築物と定義され、大規模な修繕や模様替えを行う場合に、建築確認・検査が必要となります。具体的には次のような工事が該当します。
・部屋の増築や物置、カーポートの設置
・屋根の葺き替え（半分以上を下地から葺き替えた場合も含む）
・外壁の全体改修（半分以上を下地から張り替えた場合も含む）
・リノベーション・スケルトンリフォームなどの大規模な間取り変更
・階段の架け替え
・床の半分以上を下地からやり替える
クロスのみの張り替えや水回りのみの交換は確認申請は不要です。また、延べ面積200平方メートル以下の木造平屋建ての住宅は新3号建築物と定義され、審査省略制度の対象のままとなっております。上記の例はあくまでも一例なので、詳しくはリフォーム業者に相談してください。
つまり、設計や審査の基準がより厳格化されることになります。例えば、これまでは設計者の倫理観を信用して進められていた工事が、行政への構造計算書の提出や耐震性の詳細な審査を必要とするようになります。この変更は、安全性や耐久性を向上させるための重要な措置ですが、設計段階での手間やコストが増加することは避けられません。これにより設計段階での作業量が増え、工期が延びる可能性も出てきます。
