◆築30～40年物件は借り手がつかないはウソ
さらには「築年数が高くなれば借り手がつかないのでは？」という質問をもらうこともあります。この疑問に対しては明確に「築年数が30～40年以上と築古であったとしても、利便性が良くて管理がしっかりしていれば借り手は付く」と明言しておきます。ひと頃前の「築30年の物件」というと確かにボロボロな印象があったかもしれませんが、昨今のマンションは築30年超えでも管理がしっかりしていれば、問題なく住めることは覚えておいていいと思います。そもそも築年数が経過しているマンションで、もっとも注意しなければいけないことは「借り手がつかない」ではなく「管理費や修繕積立金が高額になる」ことです。
当然、経年によってあちこちが痛んでくるため、適切な補修を行うための費用が必要になります。安すぎる管理費や修繕費で設定すると、修繕を行うための資金が不足します。結果、適切な修繕が行われず、やがてボロボロになって借り手がつかない物件になります。
一方で安心安全を求めて過度に修繕を行うと、当然にお金が必要となってくるため管理費や修繕積立金は上がっていきます。結果、家賃とそれほど変わらない管理費や修繕積立金を支払っている物件も存在しています。にも関わらずまだローンの支払いが残っていたら……目も当てられません。当然にキャッシュフローが回らない物件になるため「手放したい」と思っても、相場家賃と同額程度の管理費・修繕積立金がかかるマンションなんて購入する人は居ないでしょうから、手放すこともできない“負”動産になるのです。
ですので、適正な修繕を行いつつ管理費・修繕積立金が上がらないように節約をするという、バランスを取りながら運営していくことが重要なのです。
＜構成／上野 智（まてい社）＞
【村野博基】
1976年生まれ。慶應義塾大学経済学部を卒業後、大手通信会社に勤務。社会人になると同時期に投資に目覚め、外国債・新規上場株式など金融投資を始める。その投資の担保として不動産に着目し、やがて不動産が投資商品として有効であることに気づき、以後、積極的に不動産投資を始める。東京23区のワンルーム中古市場で不動産投資を展開し、2019年に20年間勤めた会社をアーリーリタイア。現在、自身の所有する会社を経営しつつ、東京23区のうち19区に計38戸の物件を所有。さらにマンション管理組合事業など不動産投資に関連して多方面で活躍する。著書に『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』（扶桑社）、『43歳で「FIRE」を実現したボクの“無敵"不動産投資法』（アーク出版）
