自宅を売るタイミングによって異なる「譲渡税の特例」
ご本人がお元気なうちに自宅を売る場合
老人ホームへ入居するために、自宅を売却してその売却代金で施設入居金や月額利用料の一部を捻出する場合、次のような税金の優遇（特例）があります。なお、家族信託の対象になっている自宅もこの特例を受けることができます。
1 居住用財産の3000万円の特別控除
不動産の売却による所得は、売却代金から購入代金（建物については、減価償却費を控除後）と仲介手数料などの売るためにかかった費用を差し引いて計算します。
この特例は、売却によって利益がでたときは、その利益から3000万円の特別控除額を差し引いて所得税と住民税を計算します。
2 居住用財産の軽減税率の特例
不動産を売却したときに、所得税と住民税を計算するときの利益に対する税率は、売却年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるときは、20.315％、5年以内のときは、39.63％です。
しかし、所有期間が10年を超える自宅を売却したときは、6000万円以下の利益について14.21％と低い税率で税金を計算できます。
・自宅の売却は利益から3000万円を控除
・6000万円以下の利益は、税率は20.315％→14.21％
［図表6］軽減税率を使うための期間制限
3 特例を受けるための主な要件
1．住んでいた家を売ること
特例を受けるための一番の要件は、今住んでいる家、または住まなくなってから3年後の年の12月31日までに売却することです。
〈例〉
6月1日にホームへ入居し、3年後の年の11月に自宅を売却した場合、この特例を受けることができます。
［図表7］住まなくなってから処分する場合の期間制限
2．過去2年以内にこの特例を受けていないこと
3．売り先が親子や夫婦など親族のように特別な関係のある者でないこと
4．軽減税率を使うための追加条件
自宅の所有期間が、売却年の1月1日現在で10年を超えること
5．必要な書類を添付して確定申告をすること
4 計算例
ご主人が30年前に購入した自宅を配偶者が3年前に相続、買った時の値段は不明。売値5000万円、売るためにかかった費用250万円の場合の計算例は以下の通りです。なお、相続で取得した配偶者は、ご主人の買った時の償却後の値段および取得時期を引き継ぎます。
［図表8］自宅の売却における計算例
ご本人が亡くなったあとに自宅を売る場合
ご本人が亡くなった後に、相続人が亡くなった方の自宅（空き家）を売るときも、相続人ごとにその利益から3000万円を控除することができ、それを「空き家の3000万円控除」といいます。ただし、売る人（相続人）が3人以上いる場合は、控除できる金額が1人あたり2000万円までに減ります。
なお、「空き家の3000万円控除」は、亡くなった方の自宅が家族信託の対象となっている場合は、特例の適用はありません。
1 特例を受けるための主な要件
「空き家の3000万円控除」の特例を受けるための主な要件は、下記のとおりです。
1．建物は古い一戸建て（昭和56年5月31日以前建築）であること
2．区分所有登記されていないこと
3．ご本人が済んでいた家であること、亡くなるまで実際に住んでいた家で、亡くなった後は、売却するまで未利用であること
ご本人が介護のために施設に入っていた場合でも、条件を満たせば特例が使えます。
4．相続が発生した日から3年後の12月31日（または令和9年12月31日のいずれか早い日）までに売ること
5．売り先が親子や夫婦など親族のように特別な関係のある者でないこと
6．売った金額が1億円以下であること
7．必要な書類を添付して確定申告をすること
2 売る家の状態に関する要件
亡くなった人の自宅を、土地・建物の両方を売却する場合は、売主または買主が耐震改修工事を行います。建物を取り壊して土地のみを売却する場合は、売主または買主が除却工事を行います。
なお、買主が耐震改修工事や除却工事を行う場合は、譲渡年の翌年2月15日までに実施します。
［図表9］「空き家の3000万円控除」制度イメージ 出典：国土交通省資料
奥田 周年
行政書士
OAG税理士法人 社員税理士