建物の老朽化と将来の不安
青木さんの所有地に建つビルは築30年。まだ使えますが、今後10年～20年で大規模修繕や建て替えが必要になる可能性があります。
青木さんご自身の年齢を考えると、建て替え事業を自ら行うのは現実的ではありません。
また、相続人である2人のお子さんはまだ20代。会社勤めで賃貸業には関わっておらず、事業承継にも課題があります。
つまり、「このまま持ち続けるリスク」と「売却して現金化する選択」の両方を冷静に見極めなければならない局面に来ているのです。
土地を売る？ 活かす？ 3つのシミュレーション
青木さんに3つのシナリオを提示しました。
1.現状維持
今のまま法人に貸し続ける。ただし節税効果はなく、将来の相続 税は約1億円超。地代の見直しをしないと税務上のリスクがある。
2.法人との関係を見直す
地代を適正額に改定し、借地権を設定する。ただし契約変更や税務処理が必要で、法人側の同意も不可欠。
3.土地・建物を売却して資産を組み替える
AI査定によると、土地建物の売却価格は約5億円。仮に売却後の税金や諸経費を差し引いても、約3億4,000万円が手元に残る試算です。
この資金を賃貸マンションや安定収入型の不動産に再投資すれば、評価を下げつつ収入を確保する「0円相続」に近づく可能性があります。