インバウンド需要がある現在、日本において「民泊ビジネス」は非常にチャンスの多い事業だといえます。しかし、レビュー評価が低く、お客が寄りつかない人気のない民泊もなかには存在します。そんな負のスパイラルに陥ることなく、連日お客さんで賑わう儲かる民泊を目指す上では、どんなことを意識すべきでしょうか。本記事では、辻哲哉氏の著書『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）より、民泊ビジネスでの時間効率化と収益性最大化のポイントについて解説します。
民泊ビジネスの経営課題とは何か
ミクロ、マクロ両面において、非常に堅調な民泊ビジネス。インバウンドの特需がある現在の日本においては、「最強の副業」となる可能性を秘めています。
経営環境面では良好な民泊ビジネスですが、副業として取り組む民泊経営ではどのような注意点があるでしょうか。
（1）高収益化
（2）民泊経営のトラブル
（3）「180日縛り」
民泊経営の具体的な経営課題としては、上記の3点が挙げられます。
（1）高収益化
まず高収益化ですが、これには6つのポイントがあります。要点は、ホスト側にとっていくら儲かるか、という視点ではなく、顧客目線で宿泊する側（ゲスト側）の気持ち、視点で考えることです。
そうしたゲスト視点は、自らの宿泊体験を思い起こせば、容易に想定できるものです。
- 広めの部屋で「のんびり」過ごしたい
- 広めの部屋で「ゆっくり」眠りたい
- 旅行の思い出に、食事で「わいわい」したい
- 夜に家族や仲間と「わいわい」したい
- 早めに荷物を置いて「はやく」遊びに行きたい
- GOODレビュー5を「なるべく」書いてあげたい
一つひとつ、見ていきましょう。最初の広めの部屋ですが、間取りは1LDKから2LDKが望ましいといえます。なぜなら、インバウンドの場合、家族や親戚など大人数で訪れるお客さんが多いからです。また日本人ゲストの場合は、女子会や週末パーティーでの利用が多いのが民泊の特徴といえます。
二つ目のゆっくり眠るは、体の大きな外国人向けに、高品質のダブルベットなどを用意すべきでしょう。安価なパイプベッドなどは絶対にNGです。
三つ目の食事に関しては、旅行中には部屋で皆と食事をしながら楽しみたいので、調理器具は必須となります。しかも日本食を楽しむために「タコ焼き器」「大きな鍋」があるとセールスポイントになります。さらに、イスラム圏の人々にとって、日本のレストランはまだハラルフードが普及していないため、外食しないケースがほとんどです。また、リゾート物件の集客には「BBQ（バーベキュー）設備」が必須になるでしょう。
四つ目は三つ目と関連しますが、コロナ禍でも室内でのパーティーは高稼働でした。そのため、ゲーム機器や映像サービスがあるとゲストの満足度が上がります。「電子ダーツ」「プレステ」から「ジャンガ」「UNO」などのボードゲーム系。また映像関連では「ネットフリックス」「アマゾンプライム」などです。
五つ目の早く遊びに行きたいですが、そのためにはアーリーチェックインを可能にすることが必要です。それゆえ、施設の運営代行業務と清掃業務を同一の会社に任せることが重要で、それにより柔軟に対応できます。アーリーチェックインは運営側の負担を伴うので、割増料金の導入を検討する必要もあります。
最後は、快適な体験に対する感謝を伝えたいという、宿泊客の気持ちに寄り添う方策です。滞在中のストレス軽減策として丁寧なマニュアルを作成し設置する、近辺の飲食店の案内をオススメレストランとしてデジタルや紙で紹介する、また高評価のレビューを得るためSEO（検索エンジン最適化）対策で表示の上位を狙うことも必要となります。
経営トラブルと「180日縛り」…注意すべきポイントとは
（2）民泊経営のトラブル
民泊経営の課題、二点目は民泊経営上のトラブルやコスト面での問題点です。
- 近隣住民からのクレーム
- アルバイトスタッフの人件費高騰
- クレジットカードの不正利用
- 設置物の盗難リスク
- Airbnb以外の募集サイトは保証なし
- 疫病発生の場合、需給バランス悪化
- 行政による旅館業規制強化
まず近隣住民からのクレームですが、これがまさしく「民泊新法」ができるきっかけともなった点です。ゲストが夜間に起こす騒音被害で近隣住民が警察に通報、騒ぎとなるケースがあります。またゴミに関してもクレームに発生しやすいでしょう。
次は民泊ビジネスに限りませんが、いわゆるエッセンシャルワーカー不足による人件費高騰です。特に清掃スタッフの確保が困難で、時給ベースで30％アップ（1500円→2000円）などの手立てが必要となります。
三つ目のクレジットカードの不正利用や四つ目の盗難リスクは、ホテル・旅館では以前から問題になっていました。
第三者に成りすましてクレジットカードを不正使用し、本人からの申請で取り消し（チャージバック）された場合、ホスト（オーナー）側の負担となり、現状では、この被害に対する引受保険会社は存在しません。また部屋に設置しているリネン類、WIFIルーターの盗難、設備破損などの被害に遭うこともあります。
Airbnb以外の予約（募集）サイトでは、宿泊客によるトラブルに対する保証がないという点は問題です。物損事故などがあっても、言わば「逃げ得」となるので、事前のパスポートコピーおよび免許証などの身分証明書確認・入手、問題が起きた際の警察対応も重要です。
盗難、設備破損の求償は予想以上に時間と労力が掛かるので、この点からも、プロの運営代行会社にお任せするようにしましょう。
疫病発生（パンデミック）では、コロナ禍の事例が参考になります。時間貸しや通常賃貸に移行せざるを得ませんでした。といいますか、業態を変更しないと売上が出ないという苦肉の策ですね。
最後が、行政による旅館業規制強化への対応です。例えば京都市における帳場（フロント）に関する施設外帳場の必須設置やバリアフリー設備の必須設置に関する規制などが挙げられます。社会情勢に応じて変更されるので、注意しておく必要があります。
（3）「180日縛り」
民泊運営の課題、最後は「180日縛り」です。これは「民泊新法」の規定で、旅館業の許可を得ていない（届け出のみ）民泊事業者は、宿泊料を取って人を宿泊させられる日数は180日を超えない、というものです。「民泊新法」の立法化の際に話題となりました。宿泊施設を1年のうち半分以上営業できないわけで、それに対する施策をどうするのかという視点です。
これに対する明確な解決法は、業法による規制なので、はっきり言ってありません。ただ、様々な宿泊スタイルと「併用」することで、ある程度の効率化を図れます。
具体的には、次の方法があります。
- マンスリーマンション貸しとの併用
- 時間貸しとの併用