築50年経つ家は、見た目だけではなく構造部分の劣化も進んでいます。
そのため安全性や暮らしの快適性を高めるには、リフォーム・建て替え・住み替えといった選択肢が出てきます。しかし建て替えや住み替えには高額な費用がかかるため、できればリフォームで対応したいですよね。長年住んだ自宅には、思い入れもあるはずです。
そこで本記事では、築50年の家をリフォームするときの費用目安や注意点を解説します。
建て替えと迷ったときの比較ポイントも説明しますので、ぜひ参考にしてください。
1.築50年の家はリフォームできる？まず知るべき劣化ポイントと判断基準
築50年の家は老朽化が進んでいますが、リフォーム自体は可能です。
適切な工事を行えば、あと20〜30年ほどは住み続けられます。ただし、建物の状態によっては建て替えを検討したほうがいいケースもあるので、まずは「リフォームできるケース」「しないほうがいいケース」を判断するポイントを押さえておきましょう。
1-1.リフォームで住めるようにできるケース
築50年経っていてもリフォームできるのは、次のようなケースです。
基礎に大きなひび割れがない
土台や柱の腐朽が軽度、またはあまりない
梁や柱が大きく傾いていない
シロアリ被害がない、または一部のみ
家が大きく傾いていない、地盤に大きな沈下がない
室内に見える劣化は天井のシミ程度で、構造部分に大きな損傷がない
リフォームできるかは、“基礎や構造部分が補修できそうか、ダメージが広範囲に及んでいないか”が大きな判断材料になります。また、家に傾きがみられるときには、その原因や度合いによってリフォームすべきかが変わってきます。
修繕に高額な費用がかかるようであれば、建て替えや住み替えも視野に入れたほうがよいでしょう。
1-2.築古の建物の劣化チェックポイント
建物の劣化状態も、リフォームできるかどうかに大きく影響します。
まずは目視や体感でかまわないので、次のようなポイントを確認してみましょう。
| 【外壁・外構・屋根部分】 | |
|---|---|
| 外壁のひび割れ、チョーキングがある | |
| 苔、カビが生えている | |
| 屋根材のずれ、欠けがある | |
| 雨どいが歪んでいる | |
| 玄関ポーチや外構にひび割れがある | |
| 【内装】 | |
| 床が沈む、きしむ | |
| 窓や扉が開閉しにくい | |
| 壁に雨染みがある | |
| 部屋が湿っぽい、カビ臭い | |
| 【水まわり】 | |
| 下水の臭いがする | |
| 水道から濁った水が出る | |
| タイルが割れている | |
| お湯の温度が安定しない | |
| 【性能】 | |
| 冬に寒い、暖房が効きにくい | |
| 冬や夏に窓が結露する |
これらはすべて築年数相応の劣化ではありますが、当てはまる項目が多いほど老朽化が進んでいるサインであり、修繕費用も高くなります。
どのくらいの範囲に修繕が必要なのかを可視化するためにも、まずは建物内外を目視して、これらの項目をひとつずつチェックしてみてください。
1-3.劣化が気になったらホームインスペクションを
内外装の劣化や臭いなどは、誰にでも簡単にチェックできる部分です。
しかし、リフォームできるかを左右する重要な要素である構造部分は、床下・天井裏・点検口などを確認しなければ判断できません。
そのため、築年数が経った家をリフォームすべきか迷ったときには、『ホームインスペクション（住宅診断）』の実施がおすすめです。ホームインスペクターが劣化状況や欠陥の有無を調査し、次のような項目を調査結果としてまとめてくれます。
改修すべき箇所、時期
おおよその費用
修繕の進め方
調査結果をもとにリフォーム会社に相談すれば、打ち合わせがスムーズで、予算も立てやすくなります。ただし、費用は目視よる調査で5万円〜7万円、詳細調査で6万円〜12万円ほどが相場です。所要時間も3時間〜4時間程度はかかります。
自治体によってはホームインスペクションや耐震診断に対する補助が出ることがあります。費用に関する不安があるときは、自治体の窓口に確認してみるといいでしょう。
2.築50年の家のリフォーム費用相場を箇所別／全体で解説
築50年の家は、表面をきれいにするだけの軽微なリフォームでは不十分です。
多くの場合、内外装だけではなく、構造部分・配管・断熱材・耐震性など、家を根本から直す工事が必要になります。
どのくらいの予算を見込んでおけばいいのか、ここでは全面リフォームと部分リフォームの費用を説明します。
2-1.全面リフォームの費用相場
築50年の家をフルリフォームするときにかかる費用は、1,500万円〜2,000万円が目安です。
多くのケースでは、家の内外装を一度撤去し、骨組みの状態まで解体する『スケルトンリフォーム』を行うことになるでしょう。
ただし、施工費用は住宅の坪数に応じて次のように変わってきます。
| のべ床面積 | 費用の目安 |
|---|---|
| 20坪（66㎡） | 1,500万円～2,000万円 |
| 30坪（99㎡） | 1,800万円～2,500万円 |
| 40坪（135㎡） | 2,200万円～3,000万円 |
| 50坪（165㎡） | 2,600万円～3,400万円 |
| 60坪（198㎡） | 3,200万円～4,400万円 |
※内装・外装ともにスケルトンリフォームした場合 ※木造軸組み工法 ※税別
スケルトンリフォームに含まれるのは、次のような工事です。
スケルトンリフォームに含まれる工事
腐朽した構造部、基礎の修繕
内装（壁紙、床材、建具）の交換
水まわり設備の交換
配管、配線類の交換
断熱材の充填
耐震補強
外壁材の交換
屋根の重ね張り、または葺き替え
家全体をリフォームするため、新築同様の仕上がりになります。
費用は高額になりますが、「20年～30年は安心して暮らしたい」「快適性と安全性を高めたい」と感じている方には、スケルトンリフォームがおすすめです。
スケルトンリフォームとは？どんな時に選ぶ？費用・事例など徹底解説
2-2.部分リフォームの費用の目安
かなり限定的ではありますが、建物の状態がよいときには部分リフォームで対応できるケースもあります。費用目安を見てみましょう。
| 工事内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 水まわりの交換 | 180万円～400万円 |
| バリアフリーリフォーム |
手すり：1万円～ 段差の解消：6万円～ 滑りにくい床材：2～10万円/部屋 |
| 断熱リフォーム |
内窓の設置：6万円～15万円/箇所 窓の交換（カバー工法）：5万円～20万円/箇所 断熱材の充填：80万円～250万円（38坪） |
| 耐震補強（家全体） | 100万円～200万円 |
| 配管・配線の交換 |
給排水管の交換：15万円～ 分電盤の交換：5万円～8万円 |
| 間取り変更 | 10万円～ |
| 屋根 |
重ね張り：100万円～150万円 葺き替え：150万円～300万円 |
| 外壁 |
重ね張り：130万円～230万円 張り替え：150万円～400万円 |
「数年前に水まわり設備を総入れ替えした」「耐震補強工事を行った」などの状態であれば、部分的なリフォームで済ませられる場合もあります。
しかし、前回のリフォームから10年以上経っているなら、全面リフォームをしたほうが安心です。
2-3.築50年の家で必ず検討したい工事項目
家をリフォームするときには、「壁紙や床材を入れ替えたい」「水まわり設備を新しくしたい」など、内装に目が向きがちです。
しかし、築年数が経った家は劣化や老朽化が進んでいるため、次のように“家そのものの安全性と寿命を延ばす工事”を優先して考えなければなりません。
耐震性の確保
断熱、気密性の向上
配管、配線類の交換
外壁、屋根のメンテナンス
バリアフリー化
耐震性の確保耐震性は、安全性を確保するために最優先で行いたい工事です。
とくに1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた『旧耐震基準』の建物なら、必ず耐震診断を受け、必要な補強工事を行ってください。
次に優先すべきは、住宅の快適性と省エネ性を高める断熱リフォームです。
築40年以上の住宅には断熱材自体が入っていないことが多いので、その場合は家全体に断熱施工が必要になります。
配管・配線類の交換や外装部分のメンテナンス、家の中の段差を解消するバリアフリー化なども優先して行っておきたい工事です。
“見た目のきれいさ”より“構造・性能”を優先する意識が、リフォームの失敗を防ぐポイントになります
