民泊旅館投資を行うにおいて、頼りになるのが運営代行業者です。しかし、なかには不明瞭な料金体系でテキトーな収支予測をしたり、下請けに丸投げして状況把握ができていないといった悪質な代行業者が潜んでいて、その選択には注意が必要です。本記事では、生稲崇氏の著書『民泊旅館投資サバイバル大全』（扶桑社）より一部を抜粋・再編集して、わずか3年で年間CF1000を達成し、見事FIREを実現した民泊旅館投資のプロである著者が、運営代行業者選びの注意点について解説します。
民泊運営のパートナー「運営代行業者」の選定は慎重に
民泊旅館投資を行うにおいて、もっとも頼りになるのが運営代行業者です。
予約管理に加えてゲストとのメッセージ対応、支払い管理、緊急駆け付け対応、清掃依頼など本来ホストがやるべきことを代行してくれるありがたい存在ですが、ここがしっかりしていないと大変なトラブルに発展します。
運営代行におけるトラブルで多いのが不明瞭な料金体系です。運営代行の報酬は、一般的に売上の15％、または20％と決められていることが多いですが、ここに含まれない別料金が発生する業務もあります。
たとえば、緊急駆け付けなどの対応は、別途毎月1万5,000円などの場合や、宿泊人数によって代行手数料を上乗せするケースもあります。清掃業者も運営代行会社の指定となり、一般相場より低い宿泊費で稼働を上げ、清掃回数を増やし、割高な清掃代金が設定されてオーナーに利益がまったく残らないケースもあります。
また質の悪い運営代行業者からの提案は、表面上の数字は良くて利回りが高いような試算がされているのですが、実際にはまったく儲かりません。売上でいえば、稼働率・宿泊単価・シーズナリティ―（季節変動）の考慮が曖昧で数値根拠がなく、経費については初期費用やランニングコストの見込みもいい加減なことが多いです。
業者の収支をうのみにして安易に運営を始めると、シミュレーションどおりの売上には程遠く、むしろマイナスになっているケースもあります。まるで絵に描いた餅のような状況に陥ります。
初期のセッティングの段階で、リスティング（Airbnbの物件紹介ページ）を作成しますが、その後、設備交換や内装の変更がされていても、リスティング情報の更新・改善がまったくされていないことが多々あります。
下請けに丸投げして状況把握ができていないケースも…
その他、清掃会社との連携ができておらず、単純に物件状況を把握していないケースもあります。清掃会社から「ここが壊れています」と報告を上げていても、運営会社が応じていないことも。もしくは、その報告自体もされていないなど、遠隔管理〜現場管理が機能不全になっている場合もあります。
運営会社たちが元請で、清掃業者などに下請業務委託するというのは普通です。問題なのは、丸投げでまったく状況把握をしていないということです。
この丸投げで多いのが、メッセージ対応、リフォーム、清掃、緊急時の駆けつけです。結局のところ下請けに丸投げして、マージンを抜いてるだけ。「これはどうなっていますか？」と問合せても、「確認します」と答えるだけで、実は下請けに転送していることも日常茶飯事です。
たとえば清掃は清掃会社に下請けして、メッセージのやり取りもオンライン上のやり取りに特化した代行会社へさらに下請けで委託して、自分たちがやっていない場合も。
実はメッセージ対応などは有料のコミュニケーション代行サービス「AirExpress」が自動で行い、宿泊者情報回収や清掃依頼も代わりにやってくれます。運営代行は売上の15～20％の報酬で対応しますが、こういったメッセージ代行のみの下請会社は1施設を固定価格で、1時間以内で数カ国語のメッセージ対応をしてくれるケースが多いです。
ですから大型施設では、ホストから10万円の報酬を取って、3万円で下請に丸投げするというケースが起こっています。自分たちはほとんど動かず、ただ単にマージンだけ取るような代行会社も存在するのです。
「こういった下請サービスを運営代行が利用してはいけない」というわけではありません。
単純なルーティン返答の一次対応はメッセージ代行、難しいトラブル・特殊事案は二次対応で運営代行。メッセージ代行の1時間以内の対応を保険としつつ、運営代行スタッフが15分以内に返答するなど、「最悪に備え、最高を望む」ような取り組みをしている良心的な運営代行もあります。また、高い宿泊単価×稼働率＝高い売り上げを達成してくれるなら文句ありません。