米軍や自衛隊が利用する土地（軍用地）の所有権を取得し、国（日本政府）に貸し出すことで収入を得る「軍用地投資」をご存じでしょうか。安定性とコストの低さ、さらには相続税対策としても有効なことから一部で注目されています。ではこの「軍用地投資」をはじめると、具体的にどのような収支が見込まれるのか、またこの投資に潜むリスクとは。税理士法人グランサーズ共同代表で公認会計士・税理士の黒瀧泰介氏が、実際の購入事例とともに解説します。
アメリカ軍や自衛隊の基地が「投資商品」に
「軍用地」とは、アメリカ軍や自衛隊の基地として使用されている土地のことです。現在、日本にある約130ヵ所の米軍基地のうち、7割が沖縄県に集中しています。
実は、このうち約4割は民有地、つまり個人所有の土地を国が借り上げ、米軍や自衛隊に提供していることはご存じでしょうか。
この仕組みの背景には、歴史的な経緯があります。戦後、アメリカ軍による土地の強制接収に対して島ぐるみの抵抗運動が起きた結果、「国が土地を借り上げ、所有者に賃借料を支払う」という現在の形になりました。
沖縄では軍用地が普通の不動産のように不動産会社で売買されており、沖縄県民でなくても誰でも購入することができます。
最近では相続などで地主が手放すケースが増えており、沖縄軍用地主の1割は沖縄県外在住者といわれているようです。
コスト、利回り…「軍用地投資」の4つのメリット
軍用地投資の主なメリットは以下の4つです。
1．ローリスク・ローコスト
借主が国（政府）であるため、空室や家賃滞納の心配がありません。また、建物がないことから「固定資産税」がかからず、管理費や修繕費も当然かかりません。また、土地自体の評価額も低く抑えられることが多いため、税負担が軽く済みます。
2．安定した利回り
軍用地の借地料は過去30年間着実に値上がりしており、令和7（2025）年度の概算要求額※は前年度比1.11％増額となりました。これは軍用地主の団体が国と粘り強く交渉した結果、年1％増を勝ち取ったようです。
※ 防衛省が翌年度予算として国に要求する段階の見込み額（概算値）のこと。
実質利回りは約2％弱と低めですが、借地料が毎年複利で増えていくため、長期保有で利回りが向上します。
3．流動性の高さ
適正価格であれば平均2週間～1ヵ月程度で売却が成立するほど取引が活発です。資金が必要になった際に素早く現金化できる点は魅力でしょう。
4．相続税対策
一般の土地に比べて相続税評価額が低く、たとえば1億円で購入した軍用地の評価額が4,500万円程度になるケースもあります。現金を軍用地に組み替えることで、賃借料収入を得つつ相続税を抑えることが可能です。
また、一般の土地同様に分筆が可能なので、相続時の柔軟な対応も可能です。