軍用地は「現地見学」不可…購入前の注意点
軍用地は現地を見学することができないため、資料で慎重に判断する必要があります。この際、チェックすべき重要な資料は以下の3つです。
■土地賃借料算定調書
■登記簿謄本
■航空写真（実測図）
これらを不動産会社から取り寄せて検討します。
チェックポイント1．場所（返還予定の有無）
場所選びで最も重要なのは、「返還予定の有無」です。たとえば、嘉手納飛行場の北側など返還予定がないエリアは長期保有向きで、賃借料収入が安定し、売却も期待できます。嘉手納飛行場は最大級の米空軍基地で、返還リスクが極めて低いため人気です。
一方、返還予定があるエリアでも、再開発で地価が数倍になる可能性があります。過去の例として、泡瀬ゴルフ場（現イオンモール沖縄ライカム）は返還後に坪単価が6倍になりました。
返還予定とはいえ、実際に返還されるまでは借地料が入ってくるほか、返還後の区画整理のあいだも借地料相当の保証があります。そのため、再開発で価値が上がる物件を狙う投資家もいます。ただし、利用価値が低いまま残るリスクもあるため注意が必要です。
なお、基地内の土地を買うことに抵抗がある場合には、那覇空港周辺のようにすでに民間利用されている土地もおすすめです。
登記簿謄本と航空写真でなにを確認すればいい？
チェックポイント2．土地の種類
軍用地の登記簿上の地目は、「田」「畑」「宅地」「山林」など23種類に分かれます。最近の借地料の上昇傾向をみると、宅地や宅地見込み地が有利です。
特に宅地見込み地（宅地への転用が可能）の上昇率が高く、嘉手納飛行場では宅地0.34％に対し宅地見込み地0.95％、キャンプ・コートニーでも宅地0.42％に対し宅地見込み地1.37％と、宅地見込み地のほうが高くなっています。
チェックポイント3．面積・権利関係・形状
このほか、面積や所有権者・抵当権の有無を確認するとともに、「航空写真」で土地の形状や位置を確認することが重要です。形状が悪ければ返還後の再開発が難しいことが推測できますし、主要道路に近いと値上がり期待が高まります。
現地に行けない分、資料をしっかりチェックすることが重要です。