民泊経営は役所の手続きや行政の定める運営ルール等の制約に大きな影響を受けます。新たに発覚した事実や変更・追加ルールのせいで営業できなくなることも珍しくありません。常にアップデートされる状況を処理しながら、地域に調和した運用を心掛けましょう。本記事では、生稲崇氏の著書『民泊旅館投資サバイバル大全』（扶桑社）より一部を抜粋・再編集して、わずか3年で年間CF1000を達成し、見事FIREを実現した民泊旅館投資のプロである著者が、民泊運営の注意点について解説します。
手続きの進行は“口約束”ではなく書面で記録
旅館業では、保健所の事前相談の項目に消防署への確認がありますが、口頭のみのやりとりで、後からトラブルになるケースもあります。
まさしく私が依頼した行政書士さんが、このトラブルを体験しました。最初に消防署から「この設備で大丈夫ですよ」と言われたので工事に着手したところ、後になって「これは特定一階段等防火対象物にあたるのでダメです」と指摘されました。おそらく上司のチェックが入って、最初に対応した担当者の判断が覆された形です。
自火報（自動火災報知設備）にしないといけないことになり、そうすると費用は200万円超えになります。最終的には落としどころを決めて、何とか80万円の設備になったのですが、これもちゃんと相談記録を取っておけば起こらなかったと思います（専門家の実務では必ずやる重要なこと）。相談したら必ず口約束ではなく、何かしらの履歴を残しましょう。
私の場合は担当者が事前相談や途中相談で、「これで大丈夫ですよ」と言ったことを、図面上に署名や日付を明記してもらいます。もしくは、誰が受付をしたのかも必ず記録します。
民泊関連のルール追加・変更には要注意
ここでは建築基準法や旅館業法のように、大きな法律の改正のことではなく、上乗せ条例など、行政によるルールの追加、変更についてお話します。
私のケースであれば、河口湖エリアでサウナを入れる場合、塀の高さをある程度は高くして、外から見えなくする必要があったのですが、改正後の今は「サウナ着を来ていればいい」と緩和されました。厳しくなった事例もあれば、このように緩和された事例もあります。
その辺りの条例を捉えておかないと、時期によっては計画していたことが急にできなくなることもあるので気をつけましょう。
ちなみに、新宿では許可申請時に「建築士による法的チェック」が必要になりました。プランが法律に適合しているかを確認し、チェック表を提出するという新ルールです。
こうした規制は、オーバーツーリズムによって行政対応が厳しくなる流れの一環と考えられます。大阪では近隣住民への説明が必要になりました。観光客が集中する地域では、今後も同様の変更が突然、導入される可能性があります。