築年数が進んだ古いマンションの先行きが課題になっています。マンションは複数の人が所有するため、建て替えや修繕の意思決定に時間がかかってしまうことが理由です。こうした課題に対応するため、「改正区分所有法」が2025年5月に成立し、2026年4月1日から施行されることになりました。これにより、老朽マンションの合意形成が前に進みやすくなることが期待されます。
本記事では、区分所有法の改正で何がどう変わるかにポイントを絞って整理し、マンションに住んでいる人の生活や資産への影響を確認していきます。
区分所有法とは
区分所有法は正式には「建物の区分所有等に関する法律」と言います。マンションや団地など一棟を複数人で所有する集合住宅での運営規定が定められた法律です。マンションは自分が所有する「専有部分」のほか、廊下やエレベーター、外壁など皆で使用する「共用部分」に分けられており、皆が快適に過ごせるよう修繕や建て替えなどに関する様々なことが区分所有法で定められています。
なぜ今改正？「建物の老朽化」と「居住者の高齢化」
近年、マンションについて2つの大きな問題が取り沙汰されています。
1. 建物の老朽化
日本では、高度経済成長時代となる1960年頃から徐々にマンションが建てられるようになりました。そういったマンションの老朽化が今大きな問題となっています。国土交通省の調査には築40年を超えるマンションは2023年時点で約137万戸、その10年後には約274万個、20年後には約464万戸と倍増することが記されています。
マンションはRC（鉄筋コンクリート）造りなど強固で寿命が長いのが特徴ですが、定期的なメンテナンスが必要です。老朽化が進めば大規模修繕をしなければなりません。大規模改修で賄えなくなると建て替えも検討しなければならず、それには相当な時間と労力、費用が必要です。今後老朽化したマンションの行方は大きな課題と言えます。
2. 住民の高齢化
また、住民の高齢化が進んでいることも問題を大きくしています。マンションの所有者が80代だった場合、老朽化するマンションの建て替えを前向きに考えたい人はどのくらいいるでしょうか。建て替えの間に必要な仮住まいの確保や引っ越しの手間、それらに掛かる費用や労力を考えると今のマンションでそのまま人生を過ごしたい、建て替えの必要はないと考える人は少なくないはずです。
国土交通省の同調査では、築40年以上の世帯主年齢は70歳以上が5割超いると記されています。年齢的な衰えや体調不良などで管理組合の会合に積極的に出席することが難しいケースもあるでしょう。中には、相続で放置され相続人と連絡が取れない、所有者が行方不明でマンションのことを決められない、ということも起こっているようです。