所得税の金額から直接控除されるため、節税効果が非常に大きい「住宅ローン控除」。特に現在は、省エネ基準を満たさない住宅の控除額が原則ゼロになるなど、知らずにマイホームを購入すると「数百万円規模の損」をするリスクがあります。本記事では、出口秀樹氏の著書『知れば知るほど得する税金の本』（三笠書房）より一部を抜粋・再編集し、住宅ローン控除の適用要件を解説します。
マイホーム購入のタイミングは見極めが重要
サラリーマンの年末調整でもなじみが深い、「住宅ローン控除」。
この制度は、住宅を、住宅ローンを利用して取得または増改築をし、自分の住む家として使用した場合に、その年末のローン残高に一定の率をかけた金額を税額控除できるという制度です。
政党等に対する寄附金についての税額控除もそうですが、所得税の金額から直接控除する制度となりますので、その節税効果は大きくなります。
特に令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に居住用に供した場合で認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、特定エネルギー消費性能向上住宅（ZEH水準省エネ住宅）、エネルギー消費性能向上住宅（省エネ基準適合住宅）など、一定の消費税率10％が適用される住宅取得等については所得税額特別控除特例制度として、住宅ローン控除の期間が一般住宅の10年間より3年延長され、13年間となります。
[図表1]にある通り、認定優良住宅等の税額控除については、貸入限度額、控除期間ともに優遇されています。また、令和6年以降の一般住宅については、[図表1]下の注1にある通り、期間的な条件はいくらか緩和されているものの、控除額が0となっていることに注意が必要です。
[図表1]住宅を新築等した場合の借入限度額、控除期間 （注1）一般の新築住宅のうち、令和5年12月31日までの建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額を2,000万円として10年間の控除が受けられます。ただし、特例居住用家屋に該当する場合は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものが対象となります。
※特例居住家屋とは床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満で令和5年12月31日以前に建築基準法第6条第1項の規定による建築確認を受けた居住用家屋をいいます。※特例認定住宅等とは床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満で令和5年12月31日以前に建築基準法第6条第1項の規定による建築確認を受けた認定住宅等をいいます。
出典（国税庁HPより一部加工）
所得要件、床面積要件については、特例居住用家屋、特例認定住宅等は適用要件が緩和されており、[図表1]の通り、令和6年を境に借入限度額が少なくなっていることがわかります。購入のタイミングも判断の一つですが、どのような住宅を購入するかによっても控除額が異なってくるのです。
さらに、令和7年度税制改正で、子育て世帯等（居住した年の12月31日時点で、「19歳未満の扶養親族を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」）の方で、令和6年1月1日～令和7年12月31日に居住を開始した場合、には借入限度額が拡充される措置がとられる予定となっています。
住宅については、国の景気を左右する投資の一つといえます。多分に景気動向に影響を与えるため、政治判断によって減税規模などが頻繁に変えられています。
ですので、税制改正の動きなどをしっかりと見極めた上で、購入のタイミングを計る必要があるのです。
住宅ローン控除の適用要件
誰でも簡単に適用できそうな住宅ローン控除ですが、様々な要件があり、それらをクリアしなければ対象とはなりません。住宅ローン控除の要件をひと言で表現すると、“普通の人が普通の省エネ住宅を購入”することだといえます。
まず、この適用を受けることができる“普通の人”ですが、その年分の所得金額が2000万円以下であることです。たまたま、その年の所得が2000万円を超え、翌年はそれを下回るような場合、下回った年については適用を受けることができます。
そして、“省エネ住宅”ですが、省エネ基準に適合している住宅で、その住宅の床面積が原則50㎡以上で、その半分以上を居住用としているものでなければなりません。半分以上を何かの商売のために使用している場合、適用は認められません。
取得の日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで引き続いて住んでいること、また、その人のメインの住宅であることも要件となります。そして、いくつか住宅を所有していても、適用を受けられるのはメインの住宅のみとなっています。
出口 秀樹
BDO税理士法人 札幌事務所
総括代表