2026年度税制改正で中古住宅の住宅ローン減税が拡充！変更点や減税額を解説

昨今の新築価格の高騰を受けて、マイホームの購入を躊躇している方も多いのではないでしょうか。

これまでの住宅ローン減税制度は新築住宅が優遇されていましたが、2026年度の税制改正により、中古住宅への待遇が拡充される見込みです。

今回は、改正後の住宅ローン減税の変更点や、適用条件をわかりやすく解説します。減税額のシミュレーションも紹介するので、ぜひ参考にしてマイホーム計画を進めていきましょう。

1.2026年度税制改正で中古住宅における住宅ローン減税が拡充！

2026年度の税制改正によって、住宅ローン減税の方向性がこれまでの「新築重視」から「中古住宅重視」へと大きくシフトされます。
その理由は、以下のような市場環境や政策的な狙いがあるためです。

建築資材が高騰し、新築住宅の価格が上がり続けていること

良質な家を長く大切に使う循環型社会を目指していること

これまでは中古住宅の減税メリットが新築より薄かったものの、今回の改正でその差が縮まることになりました。これからマイホームを検討する方にとって、中古住宅もひとつの選択肢になるはずです。

具体的にどのくらい優遇されるのか、次章で新築との違いや変更点を解説します。

2026年度（令和8年度）の税制改正により、住宅ローン減税の適用期限が2030年末まで5年間延長されることとなりました。

今回の改正のポイントは、新築住宅に比べて「控除期間が短い」「借入限度額が低い」とされていた中古住宅の待遇が大幅に改善された点です。

一方で新築住宅は、省エネ性能や立地に関する規制が維持・強化される方向性となりました。

税制改正前と税制改正後の住宅ローン減税のおもな違いは、以下のとおりです。

住宅の種類	比較項目	改正前（〜2025年）	改正後（2026年〜）
中古住宅	控除期間	10年間	13年間 ※省エネ基準適合等の場合
借入限度額	最大3,000万円	最大4,500万円 ※子育て世帯等が長期優良・ZEH等を取得する場合
床面積	50㎡以上	40㎡以上 ※合計所得1,000万円超や子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50㎡以上
新築住宅	対象エリア	原則全エリア	災害レッドゾーンは対象外 ※2028年入居分より
省エネ基準	省エネ基準適合で適用	省エネ基準適合のみは対象外 ※2028年以降の建築確認分より

それでは、中古住宅と新築住宅の、それぞれの具体的な変更内容について詳しく見ていきましょう。

2026年度税制改正のポイントは、省エネ性能などを満たす中古住宅における住宅ローン減税の控除期間が、新築と同じ13年間に延長された点です。

また、子育て世帯や若者夫婦世帯が対象物件を取得する場合、借入限度額が大幅に上乗せされています。

税制改正後の住宅ローン減税の借入限度額は、以下のとおりです。

住宅の性能	借入限度額（一般）	借入限度額（子育て世帯等）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	3,500万円	4,500万円	13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年間
その他の住宅	2,000万円	2,000万円	10年間

※子育て世帯等：19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

これまでは最大でも3,000万円だった枠が、長期優良住宅等の認定を受けた中古住宅であれば、最大4,500万円まで拡大されます。

床面積の要件も従来の50㎡以上から40㎡以上へと緩和されます。

これにより、都心のコンパクトマンションなども減税の対象として検討しやすくなり、物件選びの選択肢がさらに広がるでしょう。

住宅ローン減税の待遇が改善された中古住宅に対し、新築住宅は要件が厳しくなっています。より高い環境性能と、安全な立地への誘導を強化したいという国の狙いがあるためです。

2028年（令和10年）以降に建築確認を受けるケースでは「省エネ基準適合住宅（断熱等級4かつ一次エネ等級4）」レベルでは住宅ローン減税の対象外となります。

ZEH水準や長期優良住宅以上の性能を持っていないと、新築でも減税メリットを受けられません。

土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に新築する場合も、2028年以降の入居分から原則適用対象外となります。

今後は、性能と場所をしっかりと選ばなければ、住宅ローン減税の恩恵を受けられない点に注意しましょう。