2026年度税制改正で中古住宅の住宅ローン減税が拡充！変更点や減税額を解説

3.【中古マンション・中古一戸建て】住宅ローン減税の適用条件

中古住宅で住宅ローン減税を受けるためには、築年数や床面積、所得などの要件を満たす必要があります。

2026年度税制改正後は床面積の要件が40㎡以上へ緩和され、単身者向けのコンパクトマンションなども住宅ローン減税を利用しやすくなりました。

おもな適用条件を以下の表にまとめたので、参考にしてください。

条件項目	内容（適用要件）
築年数・耐震性	1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅 ※それ以前の場合は「耐震基準適合証明書」などが必要
床面積（登記簿面積）	40㎡以上 ※合計所得1,000万円超や子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50㎡以上
所得制限（合計所得金額）	2,000万円以下 ※40㎡以上50㎡未満の物件は1,000万円以下
住宅ローンの条件	返済期間が10年以上であること
居住要件	取得から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けていること
併用不可の特例	居住用財産の3,000万円特別控除（売却時の特例）などとは併用不可

床面積は「登記簿上の面積（内法面積）」で判断される点には注意が必要です。一般的な建築図面に記載されている面積よりも、実際の登記面積は少し狭くなります。
中古住宅を検討する際は、登記簿上の面積を確認するようにしましょう。

なお、築年数が古くても新耐震基準（1982年1月1日以降）を満たしていれば、住宅ローン減税の対象となります。物件を選ぶ際は、築年数や耐震性も忘れずチェックしましょう。

4.中古住宅の住宅ローン減税額はいくら？計算方法とシミュレーション

住宅ローン減税を活用して中古住宅を購入する場合、どの程度の減税を受けられるのかは気になるところです。
ここでは、以下の2点を詳しく解説します。

住宅ローン減税額の計算方法

中古住宅の住宅ローン減税額のシミュレーション

それぞれ見ていきましょう。

4-1.住宅ローン減税額の計算方法

住宅ローン減税の毎年の減税額（控除額）は、基本的に以下の計算式で算出されます。

＜住宅ローン減税の計算方法＞

年末時点の住宅ローン残高×0.7%
※残高が借入限度額を超える場合は、借入限度額×0.7%が上限

たとえば、年末残高が3,000万円あっても、借入限度額が2,000万円の物件なら「2,000万円×0.7%＝14万円」がその年の減税額となる仕組みです。

控除期間は原則として10年間ですが、一定の省エネ性能（省エネ基準適合以上）を持つ中古住宅であれば13年間に延長されます。

4-2.中古住宅の住宅ローン減税額のシミュレーション

以下3つのパターンで、どのくらいの減税を受けられるのかを試算してみましょう。

中古住宅（その他の住宅）を購入した場合

中古住宅（省エネ基準適合住宅）を購入した場合

中古住宅（ZEH水準住宅）を購入して子育て世帯等の優遇を受ける場合

＜シミュレーション条件＞

項目	条件
返済期間	35年
ボーナス返済	なし
金利タイプ	固定金利
金利	1.650%
返済方式	元利均等返済
年収	650万円
扶養家族	なし

4-2-1.中古住宅（その他の住宅）を購入した場合

まずは、省エネ基準に適合しない「その他の中古住宅」を購入するケースです。

2026年度税制改正前と変わらず借入限度額は2,000万円、期間は10年間となります。

購入物件	一般の中古住宅（省エネ基準なし）
借入金額	3,000万円
借入限度額	2,000万円
控除期間	10年間
10年間の減税総額	140万円

35年ローンの場合、10年の間はローン残高が借入限度額（2,000万円）を上回っているため、全期間で満額の控除が受けられます。

4-2-2.中古住宅（省エネ基準適合住宅）を購入した場合

次に、断熱等級4かつ一次エネ等級4以上などの「省エネ基準適合住宅」を中古で購入するケースです。

一般世帯の場合、借入限度額は2,000万円で変わらないものの、控除期間が13年間に延長されます。

購入物件	省エネ基準適合住宅
借入金額	3,000万円
借入限度額	2,000万円
控除期間	13年間
13年間の減税総額	182万円

一般の中古住宅と同じ借入限度額でも、期間が3年延びるだけで受取額が42万円増える結果となりました。

13年目まで残高が2,000万円以上残るため、全期間で満額の控除が受けられます。

4-2-3.中古住宅（ZEH水準住宅）を購入して子育て世帯等の優遇を受ける場合

最後に、子育て世帯等が、高性能な中古住宅（ZEH水準など）を購入するケースです。

借入限度額が最大4,500万円まで引き上げられ、13年間の控除をフル活用できます。

購入物件	ZEH水準住宅
借入金額	5,000万円
借入限度額	4,500万円
控除期間	13年間
13年間の減税総額	約376万円(※)

※返済開始月により減税総額が変動

一般の中古住宅（140万円）と比較すると、減税総額が約235万円も多くなります。

5年目以降はローン残高が4,500万円を下回っていくものの、総額で見れば大きなメリットがあるといえるでしょう。