中古の戸建ては修繕ありきで購入を検討する
購入時には見えにくい修繕リスク
体の状態は定期的な健康診断や、人間ドックでのMRI検査などで確認しますよね。見た目ではわからないところを知ることができます。住宅にも目に見えない部分があります。例えば、基礎部分、壁の内部構造、屋根の状態、資材の強度、排水管、配線など。これらの不具合は、暮らし始めて気づくのです。すべて構造に関わるものなので、修繕には大きなコストを要します。
[図表2]修繕が必要になる大きな要因
とりわけ中古物件は劣化しています。例えば基礎にひび割れなどがあった場合、構造補強工事が必要で、200万円近くを要することもあります。シロアリが発生している場合、床下部分の改修も必要になり、その工事費は100万円以上も。中古物件の場合、修繕コストを準備しておく必要があるわけです。なお、中古マンションの多くは、修繕積立金が新築よりも高く設定されています。
[図表3]中古物件の想定外の修繕事例
専門知識を持つ第三者のチェックは必須
家族の安全を守り、快適な暮らしと資産価値を確保するために、住宅診断を行いましょう。「ホームインスペクション」と呼ばれることもあります。
物件の関係者とは別の第三者（建築士など専門知識を持つ人）が、建物全体の劣化状態を診断します。新築の場合も有効です。それは建物の欠陥や不具合を確認できるからです。診断に要するコストは、修繕コストを抑えられると考えれば負担に感じないでしょう。また、住宅は安全が最優先。耐震診断も実施することを推奨します。
住宅診断を経て購入を決断した場合でも、修繕コストを個別に積み立てしておくとよいでしょう。一方で、経年が浅く、性能に優れた物件は、性能が低い新築よりも修繕コストを抑えられる可能性があります。中古物件においても「高性能＝低コスト」の図式が成立するわけです。
平松明展
平松建築株式会社
代表取締役