負債をめぐる兄弟間のトラブル回避策
一言でいうと、このようなトラブルを防ぐには「遺言書作成が必須」といえます。遺言書を作成しておけば、遺留分等の分け方に不満が残った場合の係争は残りますが、基本的にはアパートの所有が誰かを確定することができます。
すなわち、所有権の帰属が決まり、賃料収入から融資の返済ができることになります。これは融資の返済の観点からだけではなく、アパート事業の運営の継続のためにも遺言書は必須なのです。
たとえば、遺産分割で係争中に、アパートから退去者が出たとします。通常は、クリーニングなど原状回復をかけて、新しい入居者を決めなければなりませんが、遺産分割でいがみあっていると全員の同意が取れないケースがあります。そうすると、新規の入居者募集ができず、余計にアパートの収益が減ってしまうという事態に陥ってしまいます。
つまり、アパート経営を行っている以上は、遺言書で確定的に不動産の所有権を定めておかないと、①金融機関のローン返済と、②入退去等のアパート経営という2点の観点から、トラブルが生じてしまうので、注意が必要です。
「相続対策」まで準備するのがアパート経営者の責任
相続対策までは考えていないというアパート経営者の方からよく聞くのは、「資産を残すのだから、あとは残っている人でうまくやってくれ！」という声です。ただ、この声には若干の無責任さがあるのではと思います。
仮に、会社経営をやっていた方から「会社を残すから後は好きにやってくれ」と聞くとどうでしょう。「ちゃんと引継ぎやってくれよ！」といわれてしまってもおかしくはありません。
アパート経営も同じなのです。どうしても「不動産投資」という言葉から、事業として考えていない方が多々いらっしゃるのですが、あくまで「不動産投資」というのは、「大家業」「不動産賃貸業」という事業なのです。
そのため、今回ご紹介したように、少なくとも金融機関のローン返済と入退去等の事業継続という観点から、必要な引継ぎ、すなわち遺言書の対策は必須ではないかと思うのです。
近年では、融資の際に団体生命信用保険を付して、所有者が死亡すると借金が残らないという保険を付しているケースもあります。しかし、この保険はすべての物件につけられるわけではなく、実際は相続対策ができていない物件がほとんどです。遺言書に加えて、この団体生命信用保険についても見直してみるとよいと思います。
山村 暢彦
山村法律事務所
弁護士