「マイホームを買いたいけど、高い…」住宅価格が高騰する中、購入を検討している方からこうした声を耳にする機会が増えています。背景には、都心部を中心とした土地価格の上昇だけでなく、インフレによる建築資材価格の上昇、人手不足や働き方改革の影響による人件費の上昇が要因です。
こうした状況を受け、近年は、返済期間が35年から40年、50年と長期で設定できる住宅ローンが注目されています。返済期間を延ばせば月々の返済額は抑えられますが、返済期間が長くなることで生じるリスクもあります。
本記事では、独立行政法人である住宅金融支援機構の長期間固定住宅ローン「フラット50」について、そのメリット・デメリット、完済年齢、死亡時の取り扱いなど、よくある疑問をQ&A形式で見ていきましょう。
住宅高騰で「長期ローン」が注目される背景
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長期ローンが注目される理由は、至ってシンプルです。
住宅価格が上昇する
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借入額が増える
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毎月の返済額が増える
住宅ローンは、これまで最長35年返済が一般的でした。しかし住宅価格の上昇により、35年返済では毎月の家計負担が重くなるケースが増えてきました。そのため金融機関で最長40年、50年といった、月々の家計負担を押さえつつ、より長い期間で返済できる住宅ローンの提供が広がっているのです。
筆者が住宅購入前後の方からライフプラン相談を受ける中でも、住宅関連会社から提示される返済計画が40年以上というケースは、ここ数年では珍しいものではなくなってきました。
住宅ローンの審査では、「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）」が重要な指標となります。返済期間が長くなれば年間返済額を抑えられるため、審査上は有利に働く可能性もあります。
ただし、最も大切なのは「借りられるか」ではなく、「最後まで返せるか」という視点です。
フラット50とは？基本スペックを確認
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フラット50は、長期優良住宅など一定の認定を受けた住宅を対象に利用できる、借入期間36年～最長50年の全期間固定金利の住宅ローンです。
変動金利型は半年ごとに金利が見直されるため、将来の返済総額が借入時点では確定しません。一方、フラット50は借入時の金利が完済まで続くため、支払総額が把握しやすく、長期的な資金計画を立てやすいという特徴があります。なお、完済年齢の上限が80歳とされているため、50年借入を希望する場合の申込年齢は原則44歳未満です。
借入額は現在100万円以上8000万円以下ですが、2026年4月からは1億2000万円への引き上げが予定されています。融資率は建設費または購入価格の9割以内で、残りは自己資金などで準備する必要があります。また「フラット35」「フラット20」と組み合わせることで、物件価格全体を借り入れることも可能です。