通常、マンションの大規模修繕工事は「12年周期」が推奨されているそうです。しかし、一級建築士の建山晃氏は「まともに造られた建物であれば新築後12年で大きな問題が起こるとは考えにくい」と言います。では、自宅マンションの寿命を延ばすためにはどのような工夫が必要なのか、建山氏の著書『［新装版］マンションの大規模修繕でダマされない方法』（彩図社）から見ていきましょう。
大規模修繕工事の理想的な計画
工事の基本的な考え方については、国土交通省が定める「長期修繕計画標準様式」に沿った計画を立てるといい。この書類は修繕についての考え方や長期計画を作成するために大変良く出来た書類なので、必ず読んでもらいたい。インターネットでダウンロードできる。
ただし、そこに書かれているのはあくまで基本的なことであり、いつ、どのような判断をして工事をすべきとまでは明記されていないので、それは今から書くことを参考にしていただきたい。
100年後までを見据えた大規模修繕工事のサイクルを目指す
ヨーロッパに行くと古い美しい町並みがあり、築100年以上の建物がたくさん残っている。パリの「フランクリン通りの集合住宅」もあのままの形でこれからも100年以上残るのではないだろうか。
日本でも今後はうまく大規模修繕工事を行った築50年、60年の建物があちこちで姿を残していくだろう。しかし修繕費を無駄に使ってしまい、修繕ができなくなったマンションは悲惨なことになる。修繕金の積み立ては新築後すぐに始まり、黙っていてもどんどん貯まっていく。
1回目（12年目）、2回目（24年目）の修繕費はそれほどかからないのだが、そのときに修繕費に余裕があると思い込み、コンサルタントの言いなりになって使い込んでしまうという話があるそうだが、これは絶対に防ぎたい。
30歳で購入した人もさらに30年経てば60歳になり、平均寿命まで20年以上あるのだ。マンションの資産価値の維持と効率的な修繕費の投入を意識して考えよう。
ほとんどの分譲マンションの管理規約では、12年をめどに大規模修繕工事をするのが望ましいと書かれていると思われる。だが、まともに造られた建物であれば新築後12年で大きな問題が起こるとは考えにくい。
長期修繕工事を計画するときは50年後、さらには100年後の姿を想像して計画すべきである。50年後に建て替えを念頭に計画するのと、建て替えなしで100年を考えるのでは、全く別の計画になってしまう。当初から建て替えを前提に計画するのであれば、大規模修繕工事はやらず最低限の修繕のみにすべきである。
わずか237例の「マンション建て替え」
ただ、実は建て替えはかなりハードルが高い。「中心地であること」「駅近であること」「容積率（敷地面積に対する建物の面積）に余裕があること」が重要で、区分所有者の5分の4の同意が必要になる。そのため日本のマンションでは建て替えがほとんど行われていないのが現状だ。国土交通省のデータでも2018年4月までで237件に過ぎない。
よって、ここでは大規模修繕工事を定期的に実施してマンションの寿命を延ばすことを考えたい。
国土交通省が発表した「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」（平成16年6月、令和3年9月改訂）の中にあるマンションの補修・修繕･改修の概念図（図表）を見てほしい。
［図表］マンションにおける補修・修繕･改修の概念図 出典：国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」（平成16年6月、令和3年9月改訂）より
これを見ると3回目（36年目）の大規模修繕工事が一番改修の幅が大きくなっている。当然、金額もここが一番大きくなるだろう。この図を基に修繕計画を立案すると、回数を重ねるごとに修繕費が大きくなるため、4回目では修繕積立金の値上げを含んだ計画でない限りマイナスになってしまうだろう。そしてそれ以後も同様である。
100年先のことを考えたら、修繕積立金で管理組合が破綻するような計画はやめるべきだと、イメージを描いていただけただろうか。
建山 晃
1級建築士