節税の“魔法”が切れた瞬間、逃げ道のない現実
問題はさらに深刻化します。5年目を迎え、物件の減価償却期間が終わり、頼みの綱だった節税効果がほとんどなくなったのです。
いよいよ資金繰りが厳しくなった佐藤さんは、売却を決意。しかし、不動産会社が出した査定結果は残酷なものでした。想定売却価格はローン残債を900万円も上回る「オーバーローン」状態。つまり、売るためには自身の貯蓄から900万円を捻出しなければならないのです。
持ち続けるも地獄、売るも地獄──。
「節税したい」「家族と少し贅沢したい」そんなささやかな願いから始まった不動産投資は、毎月の家計を圧迫し、家族から笑顔を奪う“負動産”と化してしまいました。
「節税頼み投資」の落とし穴
筆者がこれまで多くの投資家の方と向き合ってきて痛感するのは、「節税を目的にした投資ほど失敗が多い」という事実です。
多くのサラリーマンにとって不動産投資は、“節税のための手段”ではなく、あくまで事業です。物件を購入して家賃を受け取り、ローンを返済し、手残りを再投資して資産を増やす──このサイクルを回せて初めて健全な事業といえます。節税効果はあくまで一時的な副産物。減価償却が終わったあとのキャッシュフローが大幅なマイナスであれば、その物件を保有し続けることは難しいはずです。
購入前に確認すべきポイントは4つあります。
1．キャッシュフローがしっかりとプラスかどうか
2．空室率・賃貸需要の安定性
3．修繕計画の見通し
4．売却時の想定価格（出口戦略）の現実性
節税という言葉は魅力的に響きますが、賃貸経営の収支を冷静に見極めることがなにより大切です。税金は本来、利益を上げている証であり、決して悪ではありません。節税の“魔法”に惑わされ、現金の流れを見失った瞬間、資産は“不動産”から“負動産”に変わります。
甘い言葉の裏にある現実を見抜く力こそが、これからの時代を生き抜くための最大の武器なのです。
萩原 峻大
東京財託グループ代表