エアコン投資は収益アップの鍵！入居率と家賃設定への影響
エアコンなし物件は9割以上の層に除外される
先述のとおり、昨今の賃貸市場ではエアコン設置は事実上の標準仕様。エアコンがなければ、検索段階で弾かれてしまうことも。つまり、「エアコンなし＝選ばれない物件」になるリスクが高く、設置していないだけで空室リスクが跳ね上がります。
エアコン更新＝家賃アップも現実的
エアコンを新品にすることで、以下のような効果が得られます。
・家賃2,000円アップ／月・年間2万4,000円の追加収入
・入居期間の長期化
設備スペックを上げることで、物件の魅力そのものが底上げされ、競合物件との差別化にも繋がります。新品のエアコンは単に快適性を提供するだけでなく、「オーナーが物件管理をちゃんとしている」という安心感を与え、優良な入居者の獲得確率も高めることができるのです。
長期安定経営へのインパクト
エアコン更新の真価は、短期家賃アップだけではありません。
・古いエアコン→ 内見印象ダウン → 成約率低下・エアコンなし → 検索対象外 → 空室長期化
こうしたリスクを排除できることで、満室安定経営が実現しやすくなります。数十万円のエアコンの設置が、数年にわたる空室リスクと入居者トラブルを防ぐ保険にもなり得ること。それがエアコン投資の本質といえるでしょう。
税務メリットと収益効果を最大化…エアコン投資判断のポイント、3つ
1. エアコン選びは「耐久性重視」
投資対象として考えるなら、派手な広告等に惑わされず、耐久性・省エネ性能・メンテナンス性を軸に選びましょう。
・ランニングコストが低いモデル
・メンテが簡単なモデル
これらを押さえることで、トータルコストを圧縮できます。
2. 設置のタイミング
繁忙期直前（3月～4月、6月～8月）には、工事完了済みにすること。理想は春〜初夏に発注・工事予約を済ませることです。ここを外すと、工事待ちで入居チャンスを逃すリスクが出てきます。
ROIと回収期間のシミュレーション
エアコン投資は感覚ではなく、数字で判断するべきです。
ROI（投資利益率）＝年間家賃増 ÷ 投資額 ×100回収期間＝投資額 ÷ 年間家賃増
例）
投資額：10万円
家賃増：2,000円／月（2万4,000円／年）
→ ROI＝24％、回収期間＝約4年2ヵ月
これを可視化すれば、リスクとリターンが見える化できます。
エアコンの設置は単なる支出ではありません。戦略的に実施することで、「節税」と「収益最大化」を同時に狙える投資といえるでしょう。しかし、設置時期を逃し、適当に機種を選び、ROIを無視して動いてしまうと、その投資は無意味となります。堅実な中古アパートの経営者は、数字で投資判断し、現場感覚でリスクを潰しています。この鉄則を守るだけで、他オーナーと明確な差をつけられるはずです。
〈参考〉
- 国税庁｜耐用年数表（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）
➔ エアコンの耐用年数（6年）や減価償却の基本ルールを確認
- 国税庁｜少額減価償却資産の特例に関するQ&A
➔ 30万円未満の減価償却資産に関する一括費用処理ルールを確認
- 全国賃貸住宅新聞｜エアコン未設置物件の成約率に関するデータ
➔ 「エアコンなし物件は入居希望者の90%以上から除外される」という統計データを参照
- 一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター｜住宅設備の省エネ性能ガイド
➔ エアコンの省エネ性能に関する情報、選定基準の参考
- 一般社団法人 賃貸住宅管理業協会（ちんかん協会）｜空室対策レポート
➔ 設備投資（エアコン含む）が空室リスク低減に与える影響を確認
辻 哲弥
税理士法人グランサーズ