不動産投資で大きな利益を生む秘訣は、意外なほどシンプルです。それは、最適なタイミングが来るまでひたすら「待つ」こと。本記事では、大家のプーさん氏の書籍『月1時間労働で家賃年収7000万円！ 億り人大家さんが教える 首都圏×地方 戸建て投資術』（宝島社）より、実際に大きな売却益を生んだ実例をもとに、その具体的な手法を解説します。
売却のタイミングを「待つ」ことで利益が増加する
【実例】神奈川県某市 中古戸建て
購入：1500万円、売却益約900万円
実例を一つ紹介します。価格1500万円、表面利回り9.6％のオーナーチェンジで購入した神奈川県某市の中古戸建てです。築40年で、駅から徒歩10分ほどの場所にありました。土地としても売れる物件です。買ったときは、「退去になれば、住宅としてほしい人に1980万円くらいで売れるだろう」と思って購入しました。しかし、好況に恵まれて2500万円で売却することができました。
この物件を購入できた理由は、次の二つと思っています。
・このエリアにしては利回りが低いこと
・築年が古いため、投資用の融資が引きづらいこと
結果として購入から1年半で退去になったので、利益が比較的大きくなりましたが、退去がなければ、ただ利回り9.6％の物件保有をしている状態でした（エリアや築年数的に、不動産投資を始めたい人にとっては、物足りない利回りだと思われます）。
まとめると、保有していた1年半で200万円超の家賃を頂き、売却益で900万円ほどを計上できた物件となりました。退去が発生するまで、ずっと持ち続けるつもりで購入していました。良い市況のときに退去となり売却できたのは幸運でした。
「ターゲット」が変われば、物の価値は変わる
同じ建物なのに、入居中のものが退去になったら価値が上がったり、その反対になったりします。
このギャップを利用して私たちは利益を得るわけですが、初心者の方がこの話を聞くと、「買う人に申し訳ない気がする」ことがあるようです。果たしてそうでしょうか？ 私はそうは思いません。価値のないものに価値を与えたら、それはもう別の商品だと思うからです。
昔、茨城の海鮮屋さんがこんなことを言っていました。「茨城で商品を売っても誰も買わねえんだけど、東京に持ってくと高い値段で売れんだよ。こっちで食べたら500円だけど、東京だったら4000円か、高いと5000円とかになるんだよな」と。
同じ商品なのに、売る場所や売る相手を変えると価値が変わる。茨城で500円で売っているものが、東京だと10倍になる。これは、東京の人がダマされているのでしょうか？ 東京の人は、この商品がほしくても、茨城まで行って買う時間がなかったり、行ったとしてもどこに売っているのかが分からなかったりするのです。そんな人たちにとって、近場でほしいものが確実に手に入るなら、茨城で買うより高くたって、関係ないはずです。
これは不動産投資でも同じです。
「空き家を買い、入居者をつけて、投資物件として売る」
「人が住んでいた家を買い、空き家にして売る」
どちらも、価値の眠っているものを購入してアレンジし、求めている人の前に新しい形で提供することで、その分の対価を得ているといえます。様々な人の立場から不動産を観察し、ピークパフォーマンスを見極めることで、利益を得ること。
これこそが、戸建て投資で大きく成功するためのポイントであり、戸建て投資ならではの旨味でもあるのです。
大家のプーさん
不動産投資家