なぜ、地方の戸建て投資で“負けない”経営が可能なのか。それは、多くの大家が気づいていない、巨大な“ブルーオーシャン”が存在するからです。本記事では、大家のプーさん氏の書籍『月1時間労働で家賃年収7000万円！ 億り人大家さんが教える 首都圏×地方 戸建て投資術』（宝島社）より、戸建て投資で稼ぐノウハウを解説します。
地方物件がほとんど何もせず、次々に決まった事例
地方での賃貸経営に関する興味深い経験を紹介します。
北関東で、買ってからクリーニングすらせずに入居が決まった戸建てがありました。それも、複数です。私の所有する賃貸用戸建ては、シングルマザーの方にご入居いただいている割合が非常に高いです。駐車場が1台しかとれない物件には漏れなくシングルマザーの方々が住んでくれています。
私にとってはあり得ないことですが、地方ですとシングルマザーというだけで入居拒否する大家さんもいます。そのため、私が賃貸仲介さんに「シングルマザーさん歓迎です」と伝えておくだけで、すぐに次の入居者さんが決まるのです。
車やバイクを停められるような広い庭スペースがある戸建ても人気です。「P3台可」などの強みがある物件からは、たいてい40代以上の一人暮らしの男性から申し込みが入ります。入居期間も長いです。他に、家賃を少し安めにして「DIY可能」で募集したときも、申し込みが早かったです。このような需要があるのは、やってみて分かったことでした。
これらはすべて、「地方の築古物件」「売りに出しても高く売れないので、貸すことしかできない物件」での話です。私の感覚からすると、首都圏で賃貸客付けするよりも、むしろ楽に決まります。首都圏では5000万円で買った家の家賃収入が20万円ということも珍しくありません。一方、地方で20万円の家賃収入を得るなら、100万円の戸建て4戸でもそれが可能です。
こんな書き方をしていいか迷いますが、地方の戸建てには本当に夢があると思います。
私は先に起業してビジネスの世界に入ってから、最後に大家さんになりました。ビジネスで渡り歩いていらっしゃる方と、大家さんで活躍している方々は正直、事業家としてのレベルがまるで違います。大家業は普通の人でも成果を出せる数少ない事業です。
ビジネスの世界には、起業して借金だけ残る人が大勢いますが、地方の戸建て投資は違います。一定の勉強をして、仕組みを理解したうえで一歩を踏み出すことができれば、失敗の可能性はかなり低いですし、万が一失敗したとしても、傷は小さく、また立ち上がれる金額です。
もちろん、売却益や資産価値という面では首都圏の物件にかないません。しかし、首都圏の戸建ては価格が高く誰もが買える金額ではないうえに、「利回りが低い（5～6％未満）」という問題があります。
中には利回りも悪くない、売却益が取れるような物件もありますが、そういうものはプロがさっさとかっさらっていきます。もし、プロが買わなかったとしても、ポータルサイトに掲載された瞬間から問い合わせや申し込みが殺到するでしょう。
これらの競争に首を突っ込まずに買おうとすると、どうしても「利回り」を犠牲にすることになります。
しかし、目先のキャッシュフローを得たい投資家にとっては、この種類の不動産ばかりを買い進めても、目的は達成できません。
事実として、私自身も首都圏のこの類いの物件を複数持っていますが、目先のキャッシュフローだけに着目すれば、平均するとゼロに近いリターンです。地方物件のキャッシュフローがあってこそ、私のポートフォリオが成り立つのです。
「その場所に適した戦略を描けるか」がキモ
同じ不動産投資で同じ戸建て投資でも、エリアごとに狙うべきポイントが異なることを理解していただけたと思います。
買う前からそれぞれの特徴を理解し、出口戦略まで描いておくことで、「あのときに売らなければよかった（首都圏の戸建てでありがちです）」「この価格で買わなければよかった（地方の戸建てでありがちです）」といった失敗を防ぐことができます。
繰り返しになりますが、不動産投資で成功できるかどうかは、その場所に適した戦略を描けるかどうかで決まります。それぞれのエリアの違いに優劣をつけるのではなく、それぞれの強みを生かして不動産投資に生かすべきですし、私自身もそうしています。
また、自分自身の投資家としてのステージによっても、適した手法は変わってくるでしょう。初期の頃は地方の高利回り物件でキャッシュフローを増やしていき、資産価値を求める段階に入ったら首都圏の物件を買っていく、というのはある意味、王道です。
これは余談ですが、個人的には地方の温かい雰囲気が好きです。殺伐とした東京の不動産マーケットで切った張ったをやった後で、地方に出かけるとホッとします。気持ちだけなら、地方のほうに軍配を上げたいです（笑）。
大家のプーさん
不動産投資家