忘れがちな2つの重要ルール
Aさん夫婦が筆者のもとへ相談に来られたとき、2人とも5年ルールのことをすっかり忘れていました。
「内訳の金利部分が上がったのに、返済額も上がるんですか？ 返済額は変わらず、利息の割合だけが変わるものだと思っていました」と、とても驚かれていました。金融機関から契約時には説明があったはずですが、「まさか本当に金利が上がるなんて」という気持ちから、あまり記憶に残っていなかったようです。
返済額が変わらず、利息部分が上がるということは、元金部分が減ってしまいますから、返済の先送りになってしまいます。そのため、いつかはこの先送りされた部分を返済していかないといけません。
さらに、変動金利型ローンにはもう一つ、「125%ルール」というものがあります。これは、5年ルール同様、急な返済額アップは家計に影響が大きく、返済に困る家庭も増えるため、5年後の返済額見直しの際に、それまでの返済額の1.25倍を上限とするルールです。つまり、125%ルールが適用されるほどの金利上昇があった場合、次の5年後（10年後）の返済額は、さらに大きくアップする可能性があるのです。
なお、金融機関によって、5年ルールや125%ルールを採用していない変動金利型ローンもありますので、ご注意ください。
金利2%時代をシミュレーション
将来の金利の動向を予測することは難しいので、「もし、こうなったら？」というシナリオをご自身で立てて、数字で未来を「見える化」しておくことが大切です。そこで、Aさん夫婦と一緒に「将来、いつ、どのくらい金利が上昇するか？」を話し合って、今後の金利の動きを次のように予想してみました。
借入金：4,000万円
当初金利：0.525%
返済期間：35年（元利均等返済・ボーナス返済なし）
＜これまでの金利上昇経緯＞
借入れから2年後：0.675%
2年半後：0.925%
＜今後の金利上昇予想＞
借入れから3年半後：1.425%
4年後： 1.675%
5年後： 2.000%
金利予想は人によって違いますが、このシミュレーションに基づくと、5年ルールの猶予が終了したときの返済額は、13万346円となります。しかし、この金額は125%ルールが適用された金額です。つまり、以前の金額の1.25倍で抑えられていますので、5年後、さらに返済額はアップすることに。次の5年後の返済金額は、13万4,749円にアップします。
この返済額が、ローン完済まで続くことになります。Aさんの住宅ローン完済の年齢は、75歳です。金利の動向は老後の生活まで影響することがわかります。
老後にどれだけ住宅ローンが残るのか？
総返済額でも比較してみましょう。もし、契約当初の金利0.525%がローン完済まで続いていた場合は、
総返済額：4,379万6,208円
利息合計： 379万6,208円
でした。しかし、前述の金利上昇のシミュレーションによれば、
総返済額：5,380万1,322円
利息合計：1,380万1,322円
となります。利息負担の差はなんと1,000万円以上。なお、この試算は2％以上の上昇は考えていない結果です。さらにその後も上昇が続くとなると、返済額も利息の負担も増えていくことになります。
さらに金利が上昇すると、老後のローン残高も増えてきます。Aさんが65歳時のローン残高を確認すると、もし、契約当初の金利0.525%がローン完済まで続いていた場合は、
65歳時のローン残高：1,218万7,709円でした。しかし、前述の金利上昇のシミュレーションによれば、
65歳時のローン残高：1,464万4,508円と、増えてきます。定年後まで住宅ローンが残る人は、老後資金設計とあわせて考えていく必要があります。住宅ローンは、生涯設計です。是非、将来の変化を数字で確認しておきましょう。
川淵 ゆかり
川淵ゆかり事務所
代表