「不動産投資やられました」

タレントのしみけんさんが2月13日、自身のXで注意喚起を呼びかけた。しみけんさんの投稿は次のように続いていました。

「現状利回り13.5%の新潟の物件を売買契約。明日午前に1800万弱の決済。そんな前日の本日18時に『すみません。入居者がほぼ全員退去予定となりました。』と。利回り上げるためカモフラージュ要員を住まわせ売れたら退去か？」

不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビルなどをまるごと一棟購入し、投資家が賃貸収入を得たり、売却して利益を得たりするものです。しみけんさんはこれまでも、不動産投資をしており、今回の物件で5軒目だそうです。

しみけんさんの投稿によると、「入居者が全員退去」の連絡が来たのは「手付金解除の期日（2/7）が過ぎた時点」だったとのことです。しみけさんは、「数少ない部屋数で2/7-13でそんなドタバタ退去する？」と疑問を呈しています。

解約すれば違約金約360万円になるとのことで、しみけんさんは、弁護士らと対応しているそうです。

一体、しみけんさんに何が起きたのでしょうか。不動産投資のリスクについて、秋山直人弁護士に聞きました。

●「説明しなかったことは説明義務違反となる可能性が高い」

――しみけんさんのケースでは、不動産投資で手付解除期日の後に「全員退去」という連絡が来たとのことですが、この時点での連絡に法的な問題はないのでしょうか？

しみけんさんのXの投稿によると、「現所有者が退去予告について、少なくとも1月中には把握していたことが判明しています。本件売買契約締結時に本件退去予告がなされていたにもかかわらず、退去がなく今後も賃借人が存在するかの如くレントロールを開示した上で、弊社に購入の意思決定をさせていたことになります。」とのことです。

仮に、上記投稿の内容が事実であり、売買契約締結の時点で既に賃借人から退去予告がされていたのであれば、退去予告の事実は売買に関する意思決定に影響を与える情報ですから、そのことを知っていた売主や仲介業者は、買主に対し、売買契約前の重要事項説明の一環として、当該退去予告がなされている事実を説明すべきであり、説明しなかったことは説明義務違反となる可能性が高いと思います。

●しみけんさんはどんな対応できるのか

――しみけんさんは今後、どのように対応ができるのでしょうか？

しみけんさんの投稿した通りの事実関係であり、売主や仲介業者の説明義務違反が認められる場合には、売主に対する契約解除、損害賠償請求、仲介業者に対する損害賠償請求が考えられます。

契約解除については、損害賠償請求よりもハードルが高く、特に重大な事実の説明義務違反であることが必要です。賃借人が全部で何戸で、そのうち何戸から退去予告が来ていたかといった事実関係が重要になると思います。

なお、しみけんさんは、当初、Xに「利回り上げるためにカモフラージュ要員を住まわせ売れたら退去か？」と投稿しています。

この点については、退去した入居者に居住実態があったのか、どのくらいの期間居住していたのかといった事実関係が重要になると思います。売主に賃貸借契約書を開示させたり、入居者の住民票の異動履歴を調べたりといった調査が必要になるでしょう。

また、現時点でまだ入居している入居者がいるなら、了承を得て室内を確認させてもらい、居住実態を確認することも有効でしょう。

もし、しみけんさんの主張どおり、利回りを表面上良く見せるために、居住実態の乏しい人間をごく短期間寝泊まりさせていただけで、カモフラージュだったことが立証できた場合には、売買契約の詐欺による取消しや、不法行為による損害賠償請求も認められる可能性があります。場合によっては刑事事件に発展することもあり得ます。

配信： 弁護士ドットコム