相続トラブルは、予見可能性の高い問題です。親が生きている間に適切な準備をしていれば、ほとんどのケースで回避できます。それにもかかわらず、多くの家族がこの段階を軽視し、後に深刻な被害を被っています。
【要注意】「えっ…知らなかった！」 これが不動産相続時、トラブルになりやすい“物件”の特徴です！
今回は相続に特化した不動産会社「不動産相続アーキテクツ」（東京都豊島区）代表の高橋大樹さんの著書「あなたの実家、どうする？ 知識ゼロでも絶対後悔しない！ 損しない！ 不動産相続の新・ルール」（WAVE出版）を紹介します。この本に記載されている実際の事例を通じて、相続前に確認しておくべき事項と、トラブル回避の方法論を提示します。
親から遺産を総損する際の注意点とは？（画像はイメージ）
住民協定による土地の分割不可がきっかけで兄弟が絶縁
事業で成功したAさんは、念願の邸宅を田園調布に構えました。将来の相続計画も周到でした。3人の息子に平等に相続させるつもりで、細部まで検討していたといいます。
しかし、Aさんが亡くなり相続の手続きが始まると、予想外の障害が判明しました。
田園調布には「165平方メートル未満に分割してはならない」という住民協定が存在します。つまり、3人の息子に土地を均等に分割することは不可能なのです。
誰も土地全体を単独で買い取る資金を有していませんでした。相続の話し合いは、急速に対立へと変わります。長男は売却を主張します。しかし次男は「父親の家を他人に渡す気か」と反対しました。三男も有効な代案を提示できません。
表面上は冷静な議論のように見えていました。ですが、やがて感情的な対立へと転化していきます。幼少期から蓄積していた不満が、次々と噴出したといいます。
もはや遺産分割協議ではありません。兄弟間の怨念の応酬と化してしまったのです。最終的に弁護士を立てる泥沼の争いに発展し、3人の兄弟は完全に絶縁。その後、二度と連絡を取り合うことはなくなったということです。
3分の1に減額された物件
Cさんは都内30坪（約99平方メートル）の土地を親から相続することになりました。駅から徒歩10分で当初の査定額は3000万円であり、これは良好な物件だと判断しました。地価の上昇トレンドもあり、さらに高い価格で売却できる可能性があるではないかと考えていたということです。
そのため、不動産会社に査定を依頼している間、Cさんは楽観的な見通しを持っていました。「住宅ローンの一部を返済できるかもしれない」「子どもの教育費に充てられる」といった計画が頭をよぎっていたのです。しかし、結果は予想と大きく異なりました。査定結果は「建て替えができない土地」という判定でした。
理由は、この土地の前の「道路」にあります。見た目は通常の道路です。車両や宅配業者も通行しています。しかし建築基準法上、この道路は規定の道路に該当しません。
既存建物の居住は可能ですが、一度取り壊すと新築の建設はできないのです。この制限により、物件の市場価値は大幅に低下してしまいました。査定額は1000万円。当初の見込みの3分の1です。
この事例の教訓は明確です。Cさんが親の生存中に役所の都市計画課で敷地が建築基準法上の道路に面しているか、特に幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりである「接道義務」を果たしているかを確認していれば、どうなっていたか。たったこれだけの確認です。それで2000万円の差額を事前に把握でき、別の対策が可能だったはずです。