固定資産税が自動計算できるおすすめのシミュレーションサイト
固定資産税や、固定資産と関連する不動産取得税が自動計算できる便利なサイトを紹介します。
「固定資産税シミュレーター【2026年版】」は、最新の自動計算ツールです。
https://keisan-navi.jp/kotei-shisan-zei/
「【2026年版】」とのことで、令和6年度（2024年）の固定資産税の評価替えや直近の法改正を反映しています。
古い基準のまま放置されているサイトが多いなか、最新の制度を反映した計算が可能で、現実的な資金計画作成の一助となります。
上から土地や建物の条件を入力・選択していくだけで、固定資産税・都市計画税が自動的に計算されます。
入力・選択項目を詳しく解説
固定資産税シミュレーター【2026年版】の自動計算に必要な入力・選択項目を、入力順に説明します。
計算にはこれらの情報が必要なので、入力前に書類などを準備してください。
まずは土地に関する情報を入力・選択します。
1. 「土地評価額（固定資産税納税通知書／課税明細書の“価格（評価額）”の欄に記載の金額）」を入力
2. 「土地面積」を入力
3. 「住宅用地」「非住宅」の土地種別を選択
これにより、後述する住宅用地の特例などが自動判定され、正しい税額のベースが作られます。
次に、建物（家屋）の構造・種類などを選択します。
1.「建物評価額（納税通知書の家屋・建物欄の評価額。購入価格とは異なる）」を入力
2. 「一戸建て」「マンション」「非住宅」の建物種別を選択
3. 「築年数」を入力
4. 「長期優良住宅」かを選択
5. 「都市計画税対象（市街化区域）」かを選択
固定資産税の評価額は、建物（家屋）の構造・種類の区分などに応じても変わります。
建物の価値は年々下がるため、築年数などによって現在の価値が計算されます。
「長期優良住宅かどうか」の項目では、複雑な特例計算を自分で行う必要がなくなり、ワンクリックでおおよその軽減額が分かります。
また都市計画税の対象エリアに該当するかを選べば、「都市計画税」の有無と金額の計算も可能です。
市街化区域（都市部）に家を買う際に、あとから「こんな税金があるなんて知らなかった」と慌てる事態（隠れコストが明らかになること）を未然に防げます。
上記を入力すれば、おおよその固定資産税と都市計画税、その合計額を計算することができます。
利用時に確認しておきたい点
計算される税額はあくまで目安です。
また、入力・選択項目の解説でも触れましたが、「建物評価額」を物件の購入価格（建築費）と勘違いして入力してしまうと、本来よりも極端に高い税額が算出されてしまいます。
評価額は購入価格より低くなる傾向があります。
地域や建物構造により幅がありますが、およそ6〜7割程度となるケースもあります。
不動産取得税が自動計算できる主税局のシミュレーションツール
固定資産税の評価額をベースに税額が決まるのが、不動産取得税です。
その不動産取得税が計算できるのが、東京都主税局が公開している「不動産取得税計算ツール」です。
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/syutokuzei.html
サイトで、土地と家屋に関する項目を入力すると、土地と家屋それぞれの価格、控除額、課税標準額、当初税額、減額額、納める額が、現行の税制度をもとに計算できます。
ただし、やはり算出される額はあくまで参考で、実際の税額とは異なる場合があります。
また、新築（新築未使用の家屋の購入を含む）と増築・改築による家屋の税額の算出、共同住宅の取得における家屋の特例控除額・土地の減額額の算出などはできません。
自動計算ツールでは計算できない減額制度も知っておこう
以下の減額制度については、最新のシミュレーションサイトでも計算されません。
自動計算で算出された結果が、そのまま支払うべき固定資産税の金額になるわけではないので、賢く納税をするためにぜひ知っておいてください。
新築住宅の減額制度
2026年現在、固定資産税の負担を減額できる制度が2つあります。
そのうちの1つが、新築住宅に関する特例です。
この特例を活用すると、新築住宅で次の要件に該当する場合は、新たに固定資産税が課される年度から3年間（マンションは5年間）、120㎡までの部分の税額の1/2が減額されます。
対象住宅の床面積要件の下限は「40㎡」からです。
単身者やDINKs向けのコンパクトな物件を購入する場合もこの減額措置が受けられ、ランニングコストの節約が可能になります。
また、1ページ目の自動計算に必要な項目でふれた、「長期優良住宅」の条件に当てはまる戸建てを新築した場合、減額措置の適用期間が2年間延長されます。
具体的には、2階建て以下の戸建ての場合は家屋部分の固定資産税が3年間から5年間に、3階以上のマンション（中高層耐火住宅）の場合は5年間から7年間に延長されるのです。
なお、新築住宅に関する特例の適用期限は令和13年（2031年）3月末日まで延長されました。
これにより、焦らずに、ご自身のライフスタイルに合わせたタイミングでマイホーム計画を立てることが可能です。
特例の住宅用地の減額制度
以下の住宅用地の特例についても、固定資産税の減額制度があります。
・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準額が1/6に減額
・一般住宅用地（200㎡超の部分）は課税標準額が1/3に減額。ただし、建物の課税床面積の10倍が上限
こうした減額制度も、自動計算サイトでは反映されていない場合があります。
個人では用地の大きさを確認することも難しいので、注意してください。
固定資産税が減免できる制度も紹介
たとえば、東京都23区内では以下の固定資産に関して、申請を行うことで固定資産税の減免を受けられます。
これらの条件は複雑で、やはり自動計算することが難しいので注意してください。
1. 生活保護法により生活扶助を受ける者が所有する固定資産
2. 以下にあげる公益のために直接専用する固定資産
・町会事務所
・遊び場
・公共用歩廊等（償却資産）
・土地区画整理事業による仮換地のうち減歩された部分
・開放型病院等
・幼稚園
・専修学校及び高等課程専修学校
・各種学校
・学生寄宿舎
・社会福祉施設付属宿舎
・看護師養成施設及びその学生寄宿舎
・非課税となる病院付属の看護師寄宿舎
・特定保存樹林地
・認証保育所
・地域のケア付き住まい
・民設公園用地
3. 災害等により減失し、又は甚大な損害を受けた固定資産
4. 生活扶助以外の扶助を受ける者が所有する固定資産
5. 物納財産
以下にあげる特別の事情があると知事が認める固定資産
・文化財保護法等により指定された文化財
・ばい煙処理施設（償却資産）
・普通公衆浴場
・保険医療機関が診療の用に供する家屋
・柔道整復師が施術の用に供する家屋
・賦課期日後に国等へ無償で譲渡された固定資産又は無償で貸し付けられ公用若しくは公共の用に供している固定資産
・区分所有家屋の敷地
・賦課期日後に老人福祉施設等の用に供された固定資産
・小規模非住宅用地
・個人等が所有する神社等の敷地
・複合利用鉄軌道用地
・耐震化のための建替え又は改修を行った住宅
・有償で貸与している町会事務所
・アジアヘッドクォーター特区等における法人が所有する家屋及び償却資産
・不燃化特区内において不燃化のための建替えを行った住宅
・不燃化特区内における老朽住宅除却後の土地
・帰宅困難者のための備蓄倉庫
・有料で借り受けた者が保育所等として使用する土地に対する固定資産税・都市計画税の減免
・連帯納税義務者の一人に対して減免を適用する場合におけるその他の連帯納税義務者に対する固定資産税・都市計画税の減免
（引用：https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/kotei_tosi.html#ko_02_12）
減免制度ごとに細かく要件が定められていますので、詳細については固定資産が所在する場所にある都税事務所、または市区町村の事務所にお問い合わせください。
まとめ
固定資産税を早めに知りたい場合に、固定資産税の自動計算サイトは非常に便利です。
しかし、自動計算サイトで計算される税額はあくまでも概算であることは覚えておいてください。
正確な固定資産税額は、4月から6月頃に送付されてくる納税通知書で確認するのが確実です。
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