都内のタワーマンションで理事長を務めるAさんは、外国人オーナーの孤独死と管理費滞納という前代未聞のトラブルに直面しました。大使館への駆け込みや国際弁護士への依頼など、言語と法律の壁に阻まれながらも奮闘。本記事では、外国人区分所有者が増える時代のマンション管理の現実と、2026年4月1日施行の標準管理規約について、マンション管理士の松本洋氏が解説します。
資産はあるのに回収できない…とあるタワーマンションで起きた「静かな異変」
都内のタワーマンションで理事長を務めるAさんは、4年間にわたり管理費と修繕積立金を滞納し続ける区分所有者の対応に追われていました。
滞納額は、管理費2万円と修繕積立金7,500円を合わせて月額2万7,500円。これが48ヵ月続いた結果、元金は132万円に達し、さらに遅延損害金（年20％）が加算され、請求総額は185万9,000円に膨らんでいました。
当初は単なる滞納トラブルかと思われていましたが、調査を進めるほど、外国人区分所有者の増加がもたらす新しい管理問題であることが明らかになっていきました。
滞納者は東南アジア在住で、12年前から賃貸目的で住戸を所有していました。それまで一度も滞納はありませんでしたが、賃借人が退去したころから連絡が途絶え、管理費の支払いも止まりました。
管理会社が届け出の不動産業者に確認したところ、「実は、所有者はすでに亡くなっています」という衝撃の事実が判明したのです。
相続が発生している可能性が高いものの、相続人とは連絡が取れません。登記上の住所も海外で、管理費等の請求権の時効（5年）は迫っており、管理組合としては早急な対応が求められる状況でした。
弁護士も頭を抱える「国際相続」
滞納金の時効を止めるには、原則として訴訟提起が必要です。しかし弁護士に相談すると、返ってきた答えは厳しいものでした。
・相続は東南アジアの国の法律が適用される
・相続人の確定には現地の専門家が必要
・訴状の外国送達には膨大な時間と費用
・書面の翻訳・翻訳証明も必須
・国内の弁護士だけでは対応困難
「相続人が誰かわからない」「訴状が送れない」という二重の壁が立ちはだかります。さらに調査を進めると、滞納者は港区にも高級マンションを所有していることが判明しました。資産はあるものの、相続人が動かなければ管理組合は回収できません。