「不動産投資は初期投資が高くて管理コストもかかる」と感じる人もいるかもしれません。実際に、不動産投資は継続的な管理コストがかかるほか、国債や株式投資と比べて利回りが高いわけでもありません。しかし、インカムゲイン（定期収入）を狙う投資のなかで、不動産投資は「銀行から長期で借金をしてレバレッジをかけられる唯一の金融商品」なのです。本記事では、村野博基氏の著書『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』（扶桑社）より一部を抜粋・編集。見かけの利回り4％の物件が、自己資金に対して約20％相当の利回りになるカラクリを解説します。
レバレッジを効かせられるインカムゲイン狙いの金融商品は少ない
投資効率をより高めるレバレッジ、株式投資やFXでよく耳にします。
しかし、私は「不動産投資は唯一、インカムゲインを目指す投資のなかでレバレッジが実現可能な金融商品」と思っています。不動産投資におけるレバレッジの使い方について見ていきましょう。
まず投資を行う際、資金の効率的な運用を求めることは非常に重要です。その一つに、資金の借入を行い、レバレッジ（てこの原理）を効かせて効率を高める方法があります。
例えば、株式投資では信用取引を用いて保証金や株価を担保に約3倍の株を扱うことができたり、FXでは口座に入れた証拠金の25倍までのポジションを取ることができます。レバレッジを高めれば自己資金以上に取引ができるため、儲けられるプラスも損をするマイナスも大きくなっていきます。
一方でレバレッジを効かせられるインカムゲイン狙いの金融商品は少ないもの。
インカムゲイン狙いの金融商品としては、預金、国債などの債券、配当などがあります。ネット銀行の1年物定期預金では1％台が出てきましたが、メガバンクでも定期預金は0.25％程度と雀の涙です。
債券に目を向けてもアメリカの国債が4％台だったり、高いところではブラジルの10年国債が約14％であったりします。株式投資の場合、直近で一番配当が高いのはドリームインキュベータ。特別配当ですが、配当利回りは15％台（25年3月31日時点）と超高配当の部類になるでしょう。
一方でマンション区分の不動産投資の場合、都内23区で購入した際のネット利回りは大体4％前後となっています。ブラジル国債やドリームインキュベータの配当に比べると見劣りする水準でしょう。
見かけの利回りが低くても不動産投資は強い
ここで質問をしてみたいと思います。金額が400万円で利回り15％が付く商品Aと、2,500万円で利回り4％の商品Bがあったとき、どちらに投資をしたいでしょうか？
これをパッと見たとき、多くの方が利回りの高さに惹かれてAを選ぶのではないかと思うのですが……。
しかし、よく考えてみてください。400万円の15％は60万円、一方で2,500万円の4％は100万円です。
ですから、この質問は「60万円もらえるのと100万円もらえるのはどちらが良いですか？」と言い換えることができます。当然のごとく100万円もらえるほうが良いので、商品Bを選ぶのが正解です。いくら利回りが高かったとしても、投資をする元本が大きいほうがリターンとなる金額は大きくなるのは当然です。
とはいえ、この話をすると「2,500万円持っているのなら400万円の商品Aを6つ買えばいいのでは？」と思う方もいらっしゃるでしょう。ただ、400万円しか持っていなければ、そもそも2,500万円の商品Bは買えるわけがありません。