長く住んで家賃を支払ってくれるかを判断するために、「物件の管理状態」をチェック
もし不動産投資で長く物件を持つことを考えるのであれば「物件価格が上がるか」ではなく、長い期間を通して「住んでくれる人がいるか」と、人が住んで家賃を支払ってくれるために、「物件の管理状態」を気にするべきだと私は考えています。
そこで私の場合は、購入前には「管理組合に借入はないのか？」「大規模修繕などの必要な工事がちゃんと実施されているか？」といった点はしっかり確認するようにしています。
借入がある場合は「今までの管理組合の運営が失敗していた」という証左です。過去に管理費や修繕積立金がしっかり集まっていない状況にもかかわらず、今後はさらに返済に資金を回さないといけないため、将来的に資金ショートの可能性が高くなります。
また、借入がなかったとしても、必要な工事が行われていないケースも危険です。このようなマンションでは購入後に管理費や修繕積立金が上がると容易に想定できるため、当初の見込みより投資効率が悪くなっていきます。
また、その部屋の管理費や修繕積立金の金額についても確認するようにしています。物件によって本当にまちまちで、異常に安く設定されていたり、反対に高い場合もあります。「支払うものだから管理費や修繕積立金は安ければいい」というわけではありません。安いと10～20年単位で行う大規模修繕の工事や給排水管のリニューアル工事もできなくなります。
一方で管理費が高いから「ちゃんと管理されている」と安心してはいけません。管理会社の系列の事業者にしか工事を依頼できず、割高な工事費を請求されているだけのケースも多々有り得るのです。その管理組合がどのようにお金を使っているのか。ちゃんと見極められればヤバい物件を掴むことはないと思います。
築古の安い物件を購入するときは、「生活保護での上限家賃」を基準にする
私は東京23区でしか物件を所有していませんが……。築古の狭くて安い物件を判断する際に一つ基準にするのは「この物件で、東京都23区の単身世帯の生活保護での上限家賃（5万3,700円）が取れるか」です。家の広さも確保されていて、立地も駅近であればほぼ住む人は存在するでしょう。
ですから、あとは「いくらで貸せるか？」が鍵になります。そのポイントの一つになるのが生活保護の家賃水準なのです。仮に購入金額が1,000万円で家賃を5万円に設定できるならば、想定利回りは6％です。つまり生活保護の方を店子として受け入れるようにすれば、この家賃水準は一つの基準になるかと思います。
一方で、アパート（木造）の多い地区ではマンション（SRC／RC）と比べて建築費が安いこともあり、比較的安い賃料で貸し出している物件も多く、この家賃以下の物件も多数存在しています。
結果としてそんな地区では「5万3,700円で募集すれば必ず入居者が見つけられる」という安心感がないため投資ができず、なかなか目標の「23区スタンプラリー」が達成できないという状況に陥っています。
また、私自身はファミリータイプの2LDKや3LDKなどに投資をしないわけではありませんが、1Rや1Kの物件への投資が多くなっています。これは効率性を求めた結果です。
ファミリータイプは確かに高い家賃を設定できつつ、入居すると長く住んでくれるメリットがありますが、その分空室になると部屋が埋まるまでには時間がかかったり、修繕でお金がかかることが少なくありません。長く住んでいただけに、壁紙も一部の張替えではなく、全張り替えになる場合も少なくはないのです。
とすると、かかる費用も大きくなる。つまり収支のブレ幅が大きくなりますので、ファミリータイプは1Rと比較するとボラティリティが高いと考えています。もちろん退去さえなければ美味しい投資先ではありますが……。