不動産投資で負けないための戦略として、安定した家賃収入を得ながらインカムゲインを狙う方法があります。投資物件を選ぶにあたって「駅から徒歩5分以内」「築10年以内」のように条件を設定することは大事ですが、あまりにも絞り込みすぎるとかえって決められなくなってしまいます。本記事では、村野博基氏の著書『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』（扶桑社）より一部を抜粋・編集し、「100点ではないけど60点を超えているからOK」というブラックリストの考えに基づいた投資物件選びのコツを解説します。
負けない投資家になるために選んだのが「不動産投資」
負けない投資家を考えたとき、私がたどり着いたのは「不動産投資」でした。といっても買って、「値上がりしたときに売却して儲かるキャピタルゲイン狙い」ではなく、安定的な家賃収入を得ながらインカムゲインを狙う不動産投資です。
ですから、私の不動産投資をする際の要件は「しっかりと家賃収入が得られる」こと。そのために場所は東京23区内で狙います。少子高齢化社会の日本でも、東京であれば今年2025年まで人口が増加すると予測されています。
そしてみなさん想像してみてください。人が減っていくとどうなるでしょうか？
インフラが維持できなくなった集落は廃棄され、住んでいた人々はインフラが整備された所に移動していくのではないでしょうか？集約が進むと日本のなかで最後まで人が多い場所はどこか。おそらく「東京になるのではないか」と私は考えています。
そして、「しっかりと家賃を得る」ための条件は、通勤通学できる環境、つまり利便性が良いこと。ですから23区内の駅からほど近い物件であることを目安にしています。
負けない不動産投資に必要な「ブラックリスト」の考え方
私が実践する「無敵」の負けない投資では「ブラックリスト」と「ホワイトリスト」という考え方が重要です。
「ブラックリスト」とはリストに載っているものは除外、「ホワイトリスト」とはリストに載っているものだけを採用、という考え方です。「ホワイトリスト」ではなく「ブラックリスト」の考え方で投資を進めるとより負けない投資に繋がります。
この「ブラックリスト」「ホワイトリスト」について解説をしていきたいと思います。
まず、投資をする際には「何か条件」を作って縛り、そのルールに則って運用していくと再現性が高く効率的な投資ができます。
投資家はそれぞれに投資「条件」を作って、それに応じて投資行動を変えていることでしょう。株式投資の場合には、「PERが10倍以下ならば割安」「PBRが1倍以下ならば割安」といった指標があったり、1株当たり利益のEPSで「収益性」や「成長力」を見ていたりします。
不動産投資の場合にも年間収益÷物件価格で「表面利回り」を計算してみたり、「駅徒歩5分以内」「築10年以内」「広さ20平米以上」といった条件を付けている方も多いことでしょう。
株式投資で銘柄を探したり、不動産投資で物件を探すときにいろいろと条件を付けて、情報を吟味することは大切だと思います。しかし、このとき「条件」や「ルール」を運用する際のパターンが大事です。
「PERがもう上がっているから駄目」「配当利回りが4.9％と低いから自分の条件には合わない……」というように、「満たしていないからNG」と弾く考え方を、私は「ホワイトリスト的な考え方」と呼んでいます。この条件付けは周囲との優位性を見つけて「勝ちに行く」考え方です。